나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3297 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2026.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재한 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철9호선 "공항시장역" 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물내 제3층 제302호로서, ("집합건축물대장"상의 사업승인일은 2020.12.31.일임) 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 내벽 : - 창호 : PVC 삿시 창호 임.

이용상태

대상물건은 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 화재감지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 가장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 동측으로 초원로4길의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물 토지의 2필지는 "토지이용계획확인서"상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건의 내부구조는 물건 실지조사 시 이해관계인의 부재 등으로 강서구청에서 발급한 "집합건축물대장" 상의‘건축물 현황도’를 기준해서 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제와 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3297 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제3층 제302호 (신주소: 서울특별시 강서구 초원로4길 34, 제3층 제302호)

건물명: 제이스빌

토지면적: 18.17㎡ (약 5.50평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평) (전용면적 기준)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 269,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2020.12.31

1.1. 입지조건

주위 환경: 대상 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재한 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 "공항시장역" 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

도로 상태: 대상 건물의 동측으로 초원로4길의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지 이용 계획: 대상 건물의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (삼성세무서장, 2024-07-03)

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없음. (단, 특별매각조건 확인 필요)

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-08-22, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 340,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-20, 확정 2021-05-20, 배당신고 2023-07-17, 대항력 없음. (주택도시보증공사 관련)

인수 보증금 합계: 0원

총 등기부채권액: 340,000,000원 (주택도시보증공사)

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권과 관련이 있으며, 조건이 이행될 경우 매수인이 인수하는 보증금은 없게 됨.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주로 다세대주택과 도시형생활주택이 밀집한 주거 밀집 지역에 위치함.

인근 지하철 9호선 공항시장역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능함.

대규모 상업 지구보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 9호선 공항시장역 이용 편리. 다수 노선 버스 운행.

편의시설: 인근 학교(방화중학교), 공항시장역 주변 상업 시설, 마트 등 이용 가능.

건물 편의시설: 위생 설비, 급배수 설비, 화재 감지 및 경보 설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내 주차장 시설 완비.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 복잡성: 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건의 정확한 이행 여부에 따라 매수인에게 미칠 영향이 달라질 수 있음. 조건 불이행 시 보증금 반환 문제가 발생할 수 있음.

미확인 사항: 임대차 현황 및 내부 상태에 대한 정확한 정보가 부족하여 현장 확인 및 이해관계인 면담이 필수적임.

공항 관련 구역 지정: 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 편의성은 보통 수준임.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건부 매각이라는 점임. 이 조건이 명확히 이행될 경우, 인수되는 임차 보증금 없이 감정가 또는 시세보다 유리한 가격으로 취득할 기회를 가질 수 있음.

권리관계는 복잡하지 않으나, HUG의 특별매각조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 함.

1.7. 투자 포인트

HUG 특별 매각 조건 만족 시, 보증금 인수 부담 없이 시세보다 저렴하게 취득 가능성.

서울 강서구 지역의 신축급 도시형생활주택으로 기본적인 주거 가치 보유.

지하철 9호선 공항시장역 역세권 입지로 인한 교통 편의성.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 유사 면적(약 30㎡) 다세대 주택 거래 사례가 2026년 7월에 2억 5,300만원에 있었음.

감정가는 2억 6,900만원임.

본 물건은 HUG 인수 보증금이 0원으로 예상되므로, 이러한 장점을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있음.

잠재적 리스크 및 현장 확인 필요성을 감안하여, 보수적으로 접근하되 시장 가치를 반영하는 것이 중요함.

추정 입찰가: 250,000,000원 (본 물건의 전용 면적, 신축 연도, 교통 및 HUG 조건 충족 가능성 등을 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법원 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.