나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3266 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 수도권 지하철 1호선 "금천구청역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2021.04.26.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(거실, 방2, 욕실, 베란다 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 20m, 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>임. 일련번호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 본건은 등기사항전부증명서상(접수일 2022년 8월 3일) 호명칭변경 및 면적변경이 기재되어 있으며(제5층 제501호 철근콘크리트구조 25.77㎡ → 제5층 제502호 철근콘크리트구조 24.97㎡), 집합건축물대장상(변동일 2022.8.1.) 표시변경(호명칭, 전유면적, 공용면적) 및 호도면 변경(건축과-20212(2022.7.29.)호)이 기재되어 있는바(501호 전유 25.77㎡ 공용 5.72㎡ → 502호 전유 24.97㎡ 공용 5.53㎡) 경매 진행 시 참고하시기 바람. - 본건은 등기사항전부증명서상 건물명("테라리움")과 집합건축물대장 및 실지조사 시 건축물에 부착된 건물명("테라포리움")이 상이하므로 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3266 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제5층 제502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 15.95㎡ (약 4.83평)

* 토지지분: 15.9547㎡ (약 4.83평)

* 건물면적 (전유면적): 24.97㎡ (약 7.55평)

* 건물지분: 24.97㎡ (약 7.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 시흥동 "시흥초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 수도권 지하철 1호선 "금천구청역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 20m, 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2026타경3266), 접수일자 2026년 1월 21일 입니다.

* 등기부상 주요 권리 현황:

* 소유권보존 (2021-05-06)

* 주택임차권 (2024-10-08, 이정훈, 286,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전 (2023-04-13)

* 소유권이전 (2024-08-26)

* 강제경매 (2026-01-21, 주택도시보증공사, 286,000,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이정훈)

* 보증금: 286,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-27

* 확정일자: 2022-09-13

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음 (매각으로 소멸)

* 비고: 본 건은 매각으로 인해 임차인의 대항력이 소멸되며, 임차권 등기 또한 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다.

* 인근에 시흥초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

* 특정 상업 시설 밀집도는 높지 않아, 조용한 주거 환경을 특징으로 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 시흥초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통: 지하철 1호선 금천구청역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 도심 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 지역 기반의 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물명칭 상이: 등기사항전부증명서 상 건물명은 "테라리움"이나, 집합건축물대장 및 실사 시 "테라포리움"으로 확인되어 명칭이 상이하므로, 입찰 전 건축물 관련 서류를 통해 정확한 명칭을 확인하는 것이 필요합니다.

* 전유부 및 공용면적 변경 이력: 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에 호명칭 및 면적 변경 이력이 존재합니다. (예: 501호 → 502호) 실제 면적 및 내부 구조를 정확히 파악해야 합니다.

* 소음 문제: 본건 인근에 주점이 위치하여 밤늦게까지 소음 발생 가능성이 제기되고 있습니다. 소음에 민감한 경우 유의해야 할 사항입니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 보증금 286,000,000원을 가지고 있으나, 매각 조건으로 대항력 포기 및 임차권 등기 말소가 예정되어 있어 매수인에게 인수되지 않습니다. 관련 매각 조건을 명확히 이해해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 다세대주택으로, 감정가는 2억 8,800만원입니다.

* 권리분석상 매수인에게 인수되는 부담이 없어 낙찰 시 비교적 깔끔한 명도를 기대할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 존재하나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 건물명칭 및 면적 변경 이력, 인근 소음 발생 가능성 등은 주의사항으로 인지해야 합니다.

* 소형 면적(약 7.55평) 대비 감정가가 주변 시세와 유사한 수준으로 책정되었으며, 신축 건물이라는 점은 긍정적 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 매각으로 인한 권리 소멸: 임차인 및 기타 권리들이 매각으로 인해 모두 소멸되어 안전한 부동산 취득이 가능합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 최신 건물로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 안정적인 주거 지역: 시흥초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

* HUG 관련 조건: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 및 인수 부담이 최소화됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 288,000,000원

* 시세 분석:

* 본건과 동일한 건물인 '테라리움'에서 2026년 7월 22일, 7평(약 23.1㎡) 면적의 건물이 2억 8,600만원에 거래된 실거래 사례가 있습니다. 이는 본건의 전유면적(24.97㎡, 약 7.55평) 및 감정가(2억 8,800만원)와 매우 유사한 수준입니다.

* 해당 사이트의 AI 추정 시세는 2억 7,554만원에서 3억 1,105만원 범위를 제시하고 있어, 감정가 수준의 가치를 뒷받침합니다.

* 종합 고려사항:

* 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점과 매각으로 인한 권리 소멸(임차권 인수 없음)이라는 명확한 장점이 있습니다.

* 다만, 인근 주점 등으로 인한 소음 문제가 제기될 수 있어, 이 점이 입찰가 산정에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 288,000,000원

* 본 입찰가 범위는 감정가 및 유사 물건의 실거래가를 바탕으로 산정되었으며, 소음 문제 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 수 있습니다. 최종 입찰가는 임장 결과, 경매 진행 상황, 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.