나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3209 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재 하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2021.12.02) 외 벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사 육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거 래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3209 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제5층 제502호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건물 사용승인일: 2021년 12월 02일

1.2. 면적

토지면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

토지지분: 22.9㎡ (약 6.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

총 감정가: 436,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2026년 1월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)입니다. 주택임차권(을1, 권리자: 오주영, 권리금액: 435,000,000원)은 말소 예정입니다. 소유권이전 관련 등기 말소 기록도 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

주택임차인: 주택도시보증공사(HUG) (실제 임차인: 오주영)

보증금: 435,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 07월 13일

확정일자: 2022년 05월 16일

배당신고일자: 2024년 07월 22일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리(2026.01.20. 강제경매개시결정)보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다. 따라서, 매각으로 인해 임차권(오주영) 및 근저당, 기타 압류 등은 모두 소멸될 것으로 보입니다. 특별 매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주택가와 상업시설이 혼합된 지역으로, 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있습니다. 다세대주택 밀집 지역 특성상 주거 관련 상권이 발달했으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 지하철 5호선 화곡역이 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 밀집 지역으로 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

제공된 정보상으로 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 공항 주변 지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 도시계획 및 규제가 존재하므로, 해당 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 신축 건물임에도 불구하고 감정가 대비 최근 실거래가 비교 시 가격 차이가 발생할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 다온숲 다세대주택으로, 최신 건축 기준을 적용받은 신축급 물건이라는 장점이 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 매각으로 인해 소멸되어 인수 부담이 없습니다. HUG가 채권자이자 보증기관으로서 채권을 회수하고 임차인의 보증금을 보호하는 과정에서 진행되는 경매로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년 완공) 건물로 즉시 입주 또는 임대 가능

* 권리관계 명확, 인수되는 보증금 없음

* 지하철 5호선 화곡역 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 436,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 중 가장 유사한 조건(2019년 준공, 19.98㎡)의 물건이 216,000,000원(약 10,810,000원/㎡)에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 현재 시장 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 본건은 2021년 준공된 신축 건물이며, 감정가의 99.77%에 해당하는 435,000,000원의 HUG 채권이 존재하므로, 경매 시장에서의 경쟁으로 인해 감정가 근접한 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 436,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 420,000,000원에서 450,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.