나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3039 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 서측으로 화곡역(지하철 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제7층 제704호로서, (사용승인:2021.03.08.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실/주방1, 화장실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차, 무인택배함 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3039 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150, 더베네치아스위트 제7층 제704호

용도: 오피스텔

감정가: 310,000,000원

토지면적: 9.32㎡ (약 2.82평) - 토지 지분

건물면적: 29.93㎡ (약 9.06평) - 전용면적

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 서측으로는 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

3. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 9층 건물 중 제7층 제704호입니다.

사용승인일은 2021년 3월 8일입니다.

외벽은 석재 붙임 등, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

내부 구조는 오피스텔로서 방 2개, 거실/주방 1개, 화장실 1개 등으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차, 무인 택배함 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조입니다.

해당 건물(더베네치아스위트)은 총 9층, 지하 2층으로 구성되어 있으며, 총 16세대가 거주 가능합니다.

건축면적은 176.65㎡이며, 연면적은 1646.23㎡입니다.

4. 권리분석

본건의 말소기준권리는 의정부지방법원 2023카단524 신용보증기금 가압류입니다.

본 매각으로 인해 본건 소유자의 등기부상 권리 중 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(유광진)

* 보증금: 328,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 7일

* 확정일자: 2022년 1월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기는 말소 예정이며, HUG 인수 조건 변경으로 인해 매수인에게 대항력은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 주택임차권 (을1): 접수일자 2023-07-17, 권리자 유광진, 권리금액 328,000,000원. 본 건 매각으로 말소됩니다.

* 소유권이전 3번 신탁등기말소 (갑4): 말소 예정.

* 소유권이전 (갑5): 매매.

* 가압류 (갑6): 신용보증기금, 19,000,000원. 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 말소됩니다.

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사, 328,000,000원. 서울남부지방법원 2026타경3039 등기부채권 총액 347,000,000원. 본 건 매각으로 말소됩니다.

물건 명세서 참고사항:

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

신축 오피스텔이 다수 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 보이나, 공급 또한 많은 지역입니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 화곡초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 주변 환경: 비교적 조용한 주거 환경과 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 현재까지 확인된 인근 혐오시설은 없습니다. 다만, 향후 개발 계획에 따라 변동될 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정은 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수 조건: HUG의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 임차 보증금 관련 인수 부담은 없으나, 관련 조건을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.

8. 종합 의견

본건은 준신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2021년에 사용승인되어 건물 상태가 양호한 편이며, 내부 구조 역시 실용적인 오피스텔 형태로 구성되어 있습니다.

주택도시보증공사의 임차 보증금 관련 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 주변에 유사 상품 공급이 많고, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호합니다.

* HUG 보증금 미인수: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 역세권 인접: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

주택도시보증공사의 임차 보증금 328,000,000원은 매각으로 인해 말소되며, 매수인에게 인수되지 않는 금액이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

현 시세 및 주변 부동산 동향을 종합적으로 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건의 정확한 현재 시세 파악을 위해 추가적인 현장 조사 및 실거래가 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.