나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3302 [1] 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월중학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택/단지형다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, CCTV설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법 >, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-30)(2025.8.31. ~ 2026.8.30.), 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10. 20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3302 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 241,000,000원

건축연도: 2020년 (사용승인일: 2020-04-28)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.11㎡ (약 5.18평)

건물면적: 27.71㎡ (약 8.38평)

1.3. 건물 정보

건물명: 아크로뷰

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호

외벽: 돌붙임 마감 등

창호: 새시 창호 등

설비: 위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 화재탐지설비, CCTV 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

주위는 주거지역 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

등기부등본 상 소유권 보존 등기는 2020년 5월 1일이며, 이후 공유자 이전, 압류, 강제경매, 임차권 등기 등이 설정되었습니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 말소기준권리: 2023년 5월 12일자 남동세무서장의 압류 (등기구분: 갑3)

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권등기(권리자: 윤지원, 금액: 250,000,000원)가 존재합니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 선순위 임차권: 임차인 윤지원은 2020년 9월 18일 전입신고 및 2020년 8월 31일 확정일자를 받았으며, 이는 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-18

* 확정일자: 2020-08-31

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수되는 보증금 합계: 0원 (이는 경매 절차상 해당 보증금 외 추가 납부 의무가 없음을 의미하며, 실제 인수 보증금은 별도 판단 필요)

3.4. 주요 권리 말소 예정

말소기준권리(갑3 압류)보다 후순위인 갑1, 갑2, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 2017년~2019년 준공된 건물 기준으로 전용면적 약 52~55㎡ 물건이 21,000만원에서 32,900만원 수준에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 2일 거래: 양천구 신월동 460-5번지 (대경4차(가,나), 연립, 1981년식, 55.27㎡) 21,000만원

* 2026년 5월 2일 거래: 양천구 신월동 523-26번지 (효성쉐르빌, 다세대, 2017년식, 52.41㎡) 30,200만원

* 2026년 5월 1일 거래: 양천구 신월동 9-3번지 (수명산시그니처, 다세대, 2019년식, 55.56㎡) 32,900만원

본건(27.71㎡, 2020년식)의 감정가는 241,000,000원으로, 이는 주변 유사 면적의 신축 다세대 주택 시세보다 높게 평가되었습니다. 이는 본건의 신축 연식 및 개별 물건의 특수성이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근 지역은 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. '신월중학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 2020년에 준공된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축물에 해당합니다. 위생, 난방, 급배수, 화재 탐지, CCTV 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤지원 씨가 존재하며, 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 감정가(241,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 인수 시 총 인수 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이 외에도 도로, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획법규 및 군사보호법 등의 규제를 받고 있습니다. 이러한 제한 사항들은 향후 재건축이나 신축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연식의 도시형생활주택으로 입지 조건은 양호하나, 가장 큰 문제점은 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 감정가 241,000,000원을 초과하는 금액으로, 매수인의 총 인수 비용 부담을 가중시킵니다. 따라서 임차인과의 명확한 협상 및 보증금 회수 가능성 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 전용 면적을 가지고 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 안정적인 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차인의 보증금 250,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 241,000,000원을 기준으로 할 때, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 상황이므로, 매수인의 총 인수 금액이 감정가를 훨씬 웃돌게 됩니다.

이는 보수적인 투자 관점에서 볼 때, 시세 대비 높은 총 인수 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

현 상황에서 '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산하라는 지침에 따라, 시세 분석 결과를 토대로 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 유사 물건의 시세가 전용면적 55㎡ 기준으로 2.1억~3.3억 수준인 점과 본건의 면적(27.71㎡)을 감안하면, 대략적인 시장 가치는 1.5억~2.0억 내외로 추정해볼 수 있습니다.

그러나 임차인 보증금 2.5억원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 실질적인 매수인의 투자 가치는 매우 낮아집니다.

따라서, 막대한 인수 보증금 부담을 고려한 매우 보수적인 금액으로, 잠재적 손실 위험을 최소화하는 관점에서 150,000,000원 을 제안합니다.

단, 본 입찰가는 인수 보증금으로 인한 상당한 위험을 내포하고 있으며, 해당 금액으로 낙찰 시에도 임차인과의 협상 및 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.