나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3707 [1] 충청북도 음성군 감곡면 오향리 823-2 대영골든빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3707 [1] 충청북도 음성군 감곡면 오향리 823-2 대영골든빌 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경3707
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 장감로218번길 24-1, 2층201호 (대영골든빌)
• 용도: 다세대주택

충주지원 경매3계 2024타경3707 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 장감로218번길 24-1, 2층201호 (대영골든빌) | 감정가: 207,000,000원 | 최저가: 165,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 충주지원 2024타경3707 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경3707 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 오향리 823-2 대영골든빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

토지면적: 52.77㎡ (약 15.96평)

토지지분: 52.77㎡ (약 15.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.19㎡ (약 23.35평)

건물지분: 77.19㎡ (약 23.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리 소재 "감곡초등학교" 서측 인근에 위치한 "대영골든빌" 2층 201호 다세대주택입니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 나지, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 면사무소 소재지 내에 위치하여 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 본 건물은 2018년 3월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조 아스팔트슁글지붕의 지상 6층 건물 내에 있으며, 해당 호실은 2층 201호입니다. 건물의 외벽은 석재 붙임, 인조연와 벽돌 붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 사용 중입니다. 난방은 가스 개별보일러이며, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 북동측 일부가 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리에 위치하며, "감곡초등학교"에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 연립주택, 나지, 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 면사무소 소재지 내에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 차량 진출입이 용이하여 교통 상황도 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOOOOO입니다. 특히 본건은 "지분매각"으로 진행되므로, 매각 대상 토지 및 건물에 대한 지분만 취득하게 됩니다. 또한, "대지권 목적인 토지 일부(감곡면 오향리 934-18)에 별도 등기가 있으며, 이에 설정된 구분지상권설정등기(2019. 9. 27. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다." 이는 중요한 인수 권리사항으로, 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 기타 말소기준권리 및 소멸되는 권리, 인수되는 권리사항은 등기부등본 및 관련 서류를 통해 정확히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 음성군 감곡면 오향리 일대는 다세대주택, 연립주택 등이 밀집한 주거 지역과 농경지가 혼재된 지역입니다. 감곡초등학교 인근에 위치하여 기본적인 학군 수요가 있으며, 면 소재지에 속해 있어 지역 주민들을 위한 생활 편의시설 및 근린생활시설이 일부 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 공동주택, 업무시설, 제1종 근린생활시설 등이 건축되어 있어 지역 내에서의 복합적인 상권 형성을 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등으로 구성된 다세대주택으로, 가족 단위의 거주에 적합한 내부 구조를 갖추고 있습니다. 가스 개별보일러를 이용한 난방 시스템, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 그리고 건물 내 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근에 감곡초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 면사무소 소재지 내에 위치하여 각종 행정 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "지분매각"과 "인수되는 구분지상권"입니다. 지분매각으로 인해 소유권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 인수되는 구분지상권은 토지의 사용에 관한 권리로서 건물의 대지권과 관련하여 추후 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 본 보고서 작성 시점 기준으로 "임대관계는 미상"이므로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등)도 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충북 음성군 감곡면의 비교적 양호한 입지에 소재한 다세대주택입니다. 감곡초등학교 인근이라는 점과 면사무소 소재지 내 위치하여 생활 편의성이 기대되는 점은 장점입니다. 그러나 "지분매각"이라는 점과 "말소되지 않는 구분지상권"이 인수된다는 점은 투자 시 반드시 유의해야 할 중대한 하자로 판단됩니다. 이러한 권리상의 하자 및 지분 소유로 인한 복잡성을 충분히 인지하고, 명확한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 학군 및 생활 편의성 : 감곡초등학교와 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 주거 만족도가 높을 수 있습니다. 면사무소 소재지 내 위치로 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

2. 토지 및 건물 가치 : 감곡면 일대의 부동산 시장 흐름에 따라 장기적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

3. 협상 가능성 : 지분매각 물건이므로, 다른 지분 소유주와의 협상을 통해 전체 지분 확보 또는 향후 매각 과정에서 유리한 조건을 만들 수 있는 가능성이 있습니다.

- 주의사항 : 인수되는 구분지상권의 정확한 내용과 효력 범위를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 지분매각 물건의 특성상 신중한 접근과 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

법원 정보

충주지원 경매3계