나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1265 [2] 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 7-19 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2,4~6,8,9): 본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 장학리 소재 '소양로교차 로' 북동측 인근에 위치하는 토지 및 건물로서, 주위는 농경지 및 단독주택, 일부 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 기호(10~19): 본건은 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 소재 '고은1리 마을회 관' 북동측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지 및 단독주택, 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,2,4~6,8,9~19): 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지의 토지임야임. 기호(2): 사다리형 완경사지의 주거용 및 창고용 건부지임. 기호(4,8,10~12): 부정형 완경사지의 과수원임. 기호(5): 부정형 완경사지의 나지임. 기호(6): 부정형 완경사지의 주거용 및 창고용 건부지임. 기호(9): 사다리형 완경사지의 휴경지임. 기호(13,15): 사다리형 완경사지의 도로임. 기호(14): 부정형 완경사지의 도로임. 기호(16): 부정형 완경사지의 과수원 및 일부 구거이며, 지상에 분묘가 소재함. 기호(17): 부정형 완경사지의 자연림 및 토지임야, 일부 구거임. 기호(18): 부정형 완경사지의 과수원임. 기호(19): 사다리형 완경사지의 과수원임.

인접 도로상태

기호(1,4): 본건 토지 기호(8)을 통해 출입가능함. 기호(2,6,9): 동측으로 노폭 4~5M 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호(5): 본건 토지 기호(9)를 통해 출입가능함. 기호(10~12,18): 남측으로 노폭 5M 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호(13~15): 본건이 노폭 5M 내외의 아스콘 포장도로임. 기호(16): 본건 토지 기호(11,12)를 통해 출입가능함. 기호(17): 본건 토지 기호(11,12,16)를 통해 출입가능함. 기호(19): 본건 토지 기호(12)를 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(2,6,7): 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류800호선)(접합) , 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(4,5,9): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>. 기호(10,11,12): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개, 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(13): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12 -12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12) (젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(14,17): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024 -12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추 리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보 전산지<산지관리법>. 기호(15): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리, 개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리 법>. 기호(16,18,19): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리, 메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식 으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 기호(1) 지상에 별첨 '사진'과 같이 파이프조 하우스 2동, 기호(2) 지상에 컨테이너, 기호(5) 지상에 물탱크, 기호(6) 지상에 파이프조 하우스 3동, 기호(8) 지상에 이동식건물, 파이프조 하우스 2동, 컨테이너, 물탱크, 기호(10) 지상에 물탱크 2동, 파이프조 강판지붕 견사, 판넬조 판넬지붕 구조물 2동, 기호 (11) 지상에 파이프조 하우스 2동, 판넬조 판넬지붕 구조물 2동, 강판조 강판지 붕 견사, 물탱크, 기호(12) 지상에 이동식화장실, 기호(16) 지상에 판넬조 판넬 지붕 구조물, 물탱크 5동, 기호(17) 지상에 파이프조 하우스, 판넬조 판넬지붕 구조물 2동, 이동식화장실이 소재함. 2) 본건 토지 기호(1,4,8,10~12,16,18,19) 지상에 소재하는 소유자 소유로 탐문조사 된 과수목(사과나무, 복숭아나무 등)이 소재함. 3) 본건 토지 기호(5) 지상에 관정시설 1식, 기호(4) 지상에 관정시설 1식, 기호 (11) 지상에 관정시설 2식, 기호(16) 지상에 관정시설 1식이 소재함. 4) 본건 토지 기호(16) 지상에 분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

기호(13~15): 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '도로'임. 기호(16): 공부상 지목 '과수원'이나, 현황 일부 '구거'임. 기호(17): 공부상 지목 '임야'이나, 현황 일부 '구거'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 철근콘크리트조 및 경량철골판넬조 스라브지붕 및 판넬지붕 2층 건으로서, 외벽: 판넬 마감, 페인팅 마감 등임. 내벽: 페인팅, 벽지도배 마감 등임. 창호: 플라스틱 샤시임. 기호(7) 창고,과수선별장업장,주택: 일반철골구조, 경량철골조 판넬지붕 2층 건으로서, 외벽: 복합판넬 마감, 벽돌쌓기 마감 등임. 내벽: 판넬노출, 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등임. 창호: 플라스틱 샤시임. 기호(7) 저온저장창고: 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서, 외·내벽: 판넬마감 등임.

이용상태

기호(3): 창고 및 주택으로 이용 중임. 기호(7): 창고, 과수선별작업장, 주택 1동 및 저온저장창고 1동임.

설비내역

기호(3): 급·배수설비 및 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음. 기호(7) 창고,과수선별장업장,주택: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 심야전기 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음. 기호(7) 저온저장창고: 저온저장설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(7): 본건 건물 기호(7)는 귀 의뢰목록상 ‘일반철골구조 판넬지붕 2층, 주택 및 창고’이나, 현황 2동의 건물로서, ‘경량철골조 및 일반철골구조(1층 과수선별작업장 및 창고: 405.65㎡) 및 경량철골조(2층 주택: 133.14㎡) 1동과 경량철골조/판넬(1층 저온저장창고: 16.65㎡) 1동으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건(3개 관정시설, 과수원) 포함
-목록11,16 각 제시외 물건(관정, 감정서상 D,E)은 소유자측 주장에 입각한 감정가임
-목록16 지상 분묘 1기 소재함(경계 지상 분묘 1기 소재로 별도 확인 바람)
-목록16 경계 지상 소재 제시외 건물(단층창고) 매각 제외
-목록10 물탱크 2동, 파이프조 강판지붕 견사, 판넬조 판넬지붕 구조물 2동, 목록11 파이프조하우스 2동, 판넬조 판넬지붕 구조물 2동, 강판조 강판지붕 견사, 물탱크, 목록12 이동식화장실, 목록16 판넬조 판넬지붕 구조물, 물탱크 5동, 목록17 파이프조 하우스, 판넬조 판넬지붕 구조물 2동, 이동식화장실 각 매각 제외
-목록13,14,15 공부상 '임야'이나 현황 '도로', 목록16 공부상 '과수원'이나 현황 '일부 구거', 목록17 공부상 '임야'이나 현황 '일부 구거'임
-목록10,11,12,16,18,19 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:동내면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

춘천지방법원 2025타경1265 (2)

1.2. 소재지

강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 7-19

1.3. 토지 면적

54209. 00㎡ (약 16399.07평)

1.4. 건물 면적

본건 토지매각 건으로, 건물 면적은 0.00㎡이나 제시외 건물 면적은 168.30㎡입니다.

1.5. 감정가

11760145000원

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 매각 대상

토지 매각

1.8. 용도

과수원 (현황 토지 이용 현황은 매우 다양함)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 소재 '고은1리 마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택, 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 일부 필지는 '소양로교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택, 일부 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 시됩니다. 일부 필지는 노폭 4~5M 내외의 아스콘 포장도로와 접하거나 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 건 토지는 부정형 또는 사다리형의 완경사지 형태를 띠고 있으며, 공부상 지목은 과수원, 임야, 나지, 휴경지, 주거용 및 창고용 건부지 등이나, 현황은 과수원, 도로, 구거, 자연림, 나지, 휴경지, 건부지 등 매우 다양하게 이용되고 있습니다.

* 기호(1,2,4~6,8,9): 농경지, 주거용/창고용 건부지, 나지, 휴경지 등

* 기호(4,8,10~12,18,19): 과수원

* 기호(13,15): 공부상 '임야'이나 현황 '도로'

* 기호(14): 공부상 '임야'이나 현황 '도로'

* 기호(16): 공부상 '과수원'이나 현황 '일부 구거'

* 기호(17): 공부상 '임야'이나 현황 '일부 구거'

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지 대부분은 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(종별 제한 상이), 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을62 (2023-08-18 접수, 가톨릭춘천신용협동조합 근저당권)

* 소멸되는 권리: 근저당권, 지상권, 가압류 등 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (말소 예정된 권리들)

* 총 채권액: 12,614,231,159원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없습니다.

* 다만, 물건명세서상 '분묘기지권 성립여부' 및 '법정지상권 성립여부'가 불분명하며, 목록16 지상 분묘 1기 소재 및 경계 지상 소재 제시외 건물(단층창고)이 이에 해당될 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대관계는 조사되지 않아 미상입니다. 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건의 주변 지역은 농경지와 단독주택이 혼재되어 있으며, 일부 근린생활시설 및 임야가 분포하고 있어 전반적으로 조용한 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

본 건 토지가 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있어, 향후 도시계획의 변경이나 개발 수요에 따라 토지 이용 가치가 변화될 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 농경지 및 임야의 비중이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위 근린생활시설이 일부 존재하며, '고은1리 마을회관' 등 기본적인 지역 시설이 인근에 있습니다.

5.2. 공공시설

'고은1리 마을회관'이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

목록10,11,12,16,18,19번 필지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 관련 증명원 발급을 위해 미리 신청해야 합니다.

6.2. 공부상 지목과 현황 불일치

* 목록13,14,15: 공부상 '임야'이나 현황 '도로'

* 목록16: 공부상 '과수원'이나 현황 '일부 구거'

* 목록17: 공부상 '임야'이나 현황 '일부 구거'

이러한 지목과 현황의 차이는 토지 이용 및 관리에 있어 혼란을 야기할 수 있으며, 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성

목록16 지상 분묘 1기 소재 및 경계 지상 제시외 건물(단층창고)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 인수 가능성이 있습니다. 이에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

6.4. 다수의 제시외 건물 및 물건, 일부 매각 제외 조항의 복잡성

본 건은 일괄매각으로 제시외 건물 및 물건(관정시설, 과수원 등)이 포함되나, 다수의 물탱크, 견사, 구조물, 하우스, 이동식 화장실 등은 매각에서 제외됩니다. 제외되는 물건의 범위와 관련하여 복잡성이 있으며, 현장 확인이 중요합니다.

6.5. 임대 관계 미상

등기부상 임차인 현황은 없으나, 임대관계가 미상으로 조사되어 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 확인이 필요합니다.

6.6. 복수의 채권자 및 복잡한 담보 설정

다수의 근저당권 및 가압류 등이 설정되어 있었으며, 이는 채무 관계가 복잡했음을 시사합니다.

6.7. 유사 사건 중복 (중복사건)

본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 관련 서류 및 진행 상황을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 춘천시 동내면에 위치한 대규모 과수원 토지 매각 건입니다. 총 54,209㎡의 넓은 토지를 보유하고 있으며, 감정가는 117억 6천여만 원입니다. 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있으며, 농경지, 임야, 도로, 구거 등 다양한 현황을 보이고 있습니다. 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황의 불일치, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성, 다수의 제시외 물건 및 일부 매각 제외 조항 등 여러 복잡한 권리 및 현황상의 이슈가 존재합니다. 또한, 임대 관계가 미상이고 유사 사건이 중복되어 있어 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농경지 및 과수원 토지로서 농업적 가치가 높습니다.

* 도시지역 내 자연녹지지역으로, 향후 토지 이용 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

* 다수의 제시외 건물 및 물건이 매각에서 제외되어, 토지 자체에 집중하여 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 11,760,145,000원을 기준으로, 권리분석, 현장 조사 결과, 주변 시세, 개발 가능성, 그리고 잠재적 리스크 요인(농지취득자격증명, 지목/현황 불일치, 법정지상권/분묘기지권 문제, 제시외 물건의 처리 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 법정지상권 및 분묘기지권의 성립 여부와 그에 따른 인수 비용, 농지취득자격증명 미취득 시 보증금 몰수 위험 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가는 순수하게 토지 가치와 리스크를 반영하여 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.