나이스옥션 법원경매 수원 2024타경65906 [3] 경기도 화성시 석우동 41-1 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2024.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대성심병원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 병원, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬라브)지붕 6층건내 1층 103호, 104호, 106호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

기호1) : 공실상태임.
기호2) : 공실상태임.
기호3) : 컨설팅 사무소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로 서측 및 동측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경65906 (3)

소재지: 경기도 화성시 석우동 41-1 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 277,000,000원

토지면적: 5.42㎡ (약 1.64평)

토지지분: 5.42㎡ (약 1.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.48㎡ (약 4.99평)

건물지분: 16.48㎡ (약 4.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOO (안양농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: -

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대성심병원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 병원, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조:

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬라브) 지붕 6층 건물 내 1층 106호.

외벽: 석재붙임 등 마감.

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등.

창호: 샷시 창호임.

이용상태:

근린생활시설로 이용중임.

본건 106호는 컨설팅 사무소로 이용중임.

설비내역:

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태:

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태:

북측으로 중로, 서측 및 동측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

근린상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이:

없음.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을13, 2022-08-12일자 (1)근저당권, 안양농업협동조합 (채권액: 720,000,000원).

주요 권리 내역:

* (1)근저당권: 안양농업협동조합, 2022-08-12, 720,000,000원 (말소기준권리)

* (2)근저당권 공동담보: 안양농업협동조합, 2022-08-12, 4,440,000,000원

* 압류: 동화성세무서장, 2023-11-10

* 압류: 성남세무서장, 2023-12-04

* 임의경매: 안양농업협동조합, 2024-04-19, 2,000,934,549원 (수원지방법원 2024타경65906)

* 가압류: 농협은행, 2024-06-18, 12,000,000원

* 가압류: 한국수출입은행, 2024-06-19, 329,834,920원

등기부채권 총액: 5,501,834,920원.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

현재까지 확인된 사항으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서 상 지상권 개요에 대한 별도 기재 없음)

1.3. 상권분석

주요 주변 시설:

* 한림대성심병원 (북측 인근)

* 다수의 아파트 단지

* 근린생활시설

* 오피스텔

주변은 아파트, 병원, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다. 대규모 병원을 배후로 하고 있으며, 인근 아파트 및 오피스텔 단지의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

건물 내부 이용 현황:

1층 103호: 공실 상태

1층 104호: 공실 상태

1층 106호 (본건): 컨설팅 사무소로 이용 중

본 건이 위치한 지역은 근린상업지역으로 지정되어 있으며, 다양한 상업시설이 밀집하여 상권 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설:

* 의료시설: 한림대성심병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 및 상업 편의시설: 주변의 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내 일부 공실:

본건 106호는 현재 이용 중이나, 동일 건물 내 103호와 104호가 공실 상태로, 해당 층 또는 건물 전체의 공실률이 높을 가능성이 있습니다. 이는 향후 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미상:

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

공동담보 물건:

본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 진행 상황에 따라 본건의 경매 진행이나 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

높은 채권 총액:

등기부채권 총액이 55억원 이상으로 매우 높아, 채권자의 담보권 회수를 위한 경매 절차가 진행되고 있음을 시사합니다. 이는 낙찰가 산정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 석우동에 위치한 근린상가 건물로, 한림대성심병원 인근에 자리하여 배후수요가 풍부한 입지를 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 좋고 인근에 버스 정류장이 있어 교통도 편리합니다.

건물은 6층 중 1층에 위치하며, 총 면적은 16.48㎡ (약 4.99평)으로 소형 점포입니다. 본건 106호는 현재 컨설팅 사무소로 이용 중이나, 다른 호실(103호, 104호)은 공실 상태입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 명도 시 주의가 필요합니다.

공동담보로 묶여 있다는 점과 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 한림대성심병원 및 주변 아파트, 오피스텔 단지를 배후로 하는 상권.

* 소형 평수로 소액 투자가 가능하며, 업종 전환이나 재임대 시 수익 창출 기대.

* 현재 컨설팅 사무소로 이용 중으로, 영업 중인 상태에서의 임대 수익 기대 가능.

* 인근 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 277,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 고려합니다.

채권 총액이 매우 높지만, 이는 시세 판단의 참고 자료로 활용해야 하며 낙찰가의 직접적인 기준이 되지는 않습니다.

주변 시세, 본건의 현재 이용 상태(컨설팅 사무소), 공실 현황, 건물 관리 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일부 공실이 존재하고 임대 관계가 미상인 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가(277,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황과 물건의 실질 가치를 면밀히 분석하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.