나이스옥션 법원경매 수원 2025타경340 [1] 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 "평동복지센터" 남측 근거리에 위치하며,주위는
단독(다가구)주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할
때 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건(사용승인일: 2023.04.14)내
제2층 제201호로,

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 다세대주택 내벽을 기준으로 표기 합니다.)
창호: 섀시창호 등 입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 등의 소방설비, 승강기설비
등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택)"건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한
법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

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1.1. 1. 사건번호: 수원지방법원 2025타경340 (1)

1.1. 2. 소재지: 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 101동 2층 201호

1.1. 3. 용도: 다세대주택

1.1. 4. 건물면적: 71.80㎡ (약 21.7평)

1.1. 5. 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 2층 201호 (2023.04.14 사용승인)

1.1. 6. 감정가: 365,000,000원

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1.2. 토지 정보

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1.2. 1. 토지면적: 48.62㎡ (약 14.7평) (건물 토지 지분)

1.2. 2. 토지이용: 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

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1.3. 입지조건

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1.3. 1. 주위환경: "평동복지센터" 남측 인근에 위치하며, 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재된 지역입니다.

1.3. 2. 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.

1.3. 3. 도로상태: 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

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1.4. 권리분석

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1.4. 1. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 2. 채권자: 반OOOOOOO (반월신용협동조합)

1.4. 3. 말소기준권리: 2023.05.02 접수된 반월신용협동조합의 근저당 (을1, 192,000,000원)입니다.

1.4. 4. 등기부채권 총액: 352,000,000원입니다.

1.4. 5. 인수되는 권리: 없습니다. 임차인 홍가영은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.4. 6. 임차인 현황:

* 임차인: 홍가영 (개인정보 보호를 위해 홍 로 표기)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 660,000원

* 전입일자: 2023-06-08

* 확정일자: 2023-05-12

* 배당신고일자: 2025-02-26

* 대항력: 없음

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1.5. 상권 및 생활정보

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1.5. 1. 주변 시세 분석 (2026년 매매 사례 기준)

* 평동연립 (1981년식, 56.07㎡, 2층): 9,500만원 (약 558만원/㎡)

* 효림빌라 (1991년식, 38.94㎡, 3층): 10,000만원 (약 847만원/㎡)

* 명진 (1986년식, 44.73㎡, 1층): 8,500만원 (약 630만원/㎡)

본 건(71.80㎡)의 건물면적을 기준으로, 주변 구축 다세대주택의 평균 시세(약 678만원/㎡)를 적용 시 예상 시장가치는 약 4.87억원입니다. 본 건은 2023년 준공된 신축 건물이므로, 실제 시장 가치는 이보다 더 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 2. 생활 편의시설: "평동복지센터"가 인근에 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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1.6. 1. 토지이용계획 제한사항: 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함되어 있습니다.

1.6. 2. 비행안전구역 및 소음대책구역: 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3. 임차인 명도: 임차인 홍 은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸되지만, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 협조를 구해야 할 수 있습니다.

1.6. 4. 감정가와 시세 간의 괴리: 본 건은 2023년 신축 건물임에도 불구하고, 주변 구축 다세대주택의 2026년 매매 시세(추정 약 4.87억원 ~ 6억원 이상)에 비해 감정가(3.65억원)가 현저히 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

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1.7. 투자 포인트

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1.7. 1. 신축 건물: 2023년 준공된 신축 건물로, 내부 상태가 양호하여 즉시 입주가 가능하거나 임대 수익 창출이 용이합니다.

1.7. 2. 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전하게 투자를 진행할 수 있습니다.

1.7. 3. 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

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1.8. 종합 의견

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본 건은 수원시 권선구 평동에 위치한 2023년 준공된 신축 다세대주택입니다. 건물 상태가 매우 양호하며, 권리 관계가 깨끗하여 명도 관련 부담이 적다는 장점이 있습니다. 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함된 점은 유의해야 할 사항입니다. 가장 큰 특징은 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었다는 점으로, 이는 투자자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 이러한 감정가의 저평가 가능성 때문에 입찰가 산정에 있어 신중한 접근과 면밀한 시세 조사가 반드시 필요합니다.

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1.9. 예상 입찰가

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감정가: 365,000,000원

본 건은 2023년 신축 건물임에도 불구하고, 주변 구축 다세대주택의 extrapolated 시세(약 4.87억원 ~ 6억원 이상)보다 감정가(3.65억원)가 현저히 낮게 책정된 것으로 분석됩니다. 이러한 감정가의 저평가 가능성을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 형성될 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 접근으로 감정가의 90% 수준을 시작점으로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 328,500,000원 ~ 365,000,000원 (3억 2천 8백 50만원 ~ 3억 6천 5백만원)

*상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 최신 주변 시세 변동을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.