나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63752 [23] 서울특별시 광진구 화양동 20-8 광진안틸리아102 11층1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63752 [23] 서울특별시 광진구 화양동 20-8 광진안틸리아102 11층1103호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경63752
• 주소: 서울특별시 광진구 광나루로12길 9, 11층1103호 (화양동,광진안틸리아102)
• 용도: 도시형생활주택

서울동부지방법원 경매2계 2024타경63752 | 소재지: 서울특별시 광진구 광나루로12길 9, 11층1103호 (화양동,광진안틸리아102) | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 290,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울특별시 광진구 화양동 20-8 광진안틸리아102 11층1103호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63752 (23)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 20-8 광진안틸리아102 11층1103호

용도: 도시형생활주택

감정가: 290,000,000원

토지면적: 7.69㎡ (약 2.33평)

건물면적: 24.70㎡ (약 7.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

특이사항: 지분매각

건물층수: 지하1층, 지상12층 중 11층 1103호

사용승인일: 2020년 04월 10일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업시설, 업무시설, 오피스텔, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주상혼성지대로, 도심의 활력과 주거 편의성을 동시에 갖춘 지역입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다양한 노선 시내버스 정류장이 있고, 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. "어린이대공원" 또한 가까이에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 지하 1층, 지상 12층 규모의 오피스텔 및 도시형생활주택 단지형 다세대 건물로, 2020년 4월 10일에 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트 구조로 튼튼하게 건축되었으며, 외벽은 시멘트몰탈 위 석재 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 시공되었고, 창호는 하이샷시를 사용하였습니다. 토지는 3필지가 일단의 세로장방형 평지로 조성되어 있으며, 건물 서측으로는 폭 약 6미터의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 유OO입니다. 물건의 주요 특징으로 '지분매각'임을 명확히 인지해야 합니다. 이는 해당 물건이 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 매각 대상으로 한다는 의미이며, 낙찰자는 해당 지분에 대한 소유권을 취득하게 됩니다. 따라서 전체 부동산을 자유롭게 사용, 수익, 처분하는 데 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이로 인해 향후 권리 행사 및 관리에 복잡성이 따를 수 있습니다. 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

5. 상권분석

본 물건이 속한 화양동 일대는 대학가와 주거, 상업, 업무시설이 밀집된 복합 상권입니다. 인근에 건국대학교, 세종대학교 등이 위치하여 젊은 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 및 근린생활시설이 발달해 있어 배후 수요가 탄탄합니다. "화양사거리"와 "어린이대공원역"을 중심으로 형성된 상권은 편리한 교통망과 더불어 소비 활동이 활발한 지역으로, 오피스텔 및 도시형생활주택으로서의 임대 수익 잠재력이 높다고 판단됩니다.

6. 생활정보

건축물 자체에는 급수위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보시설, 소화전설비, 기계식 주차장 시설 등 기본적인 생활 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 도보 거리 내에 "어린이대공원"이 위치하여 가족 단위의 여가 활동 및 휴식을 즐기기 용이합니다. 주변 상업시설, 병원, 은행, 마트 등 각종 편의시설 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 뛰어나 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '지분매각' 건입니다. 낙찰자는 건물 및 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 취득하므로, 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 다른 공유자와의 관계에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 현재 임대 관계가 미상으로, 명도 대상이 있거나 즉시 사용이 불가능할 가능성도 있습니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 "어린이대공원역"과 "화양사거리" 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 신축 도시형생활주택입니다. 편리한 교통망과 풍부한 배후 수요, 쾌적한 생활 환경 등 긍정적인 요소를 다수 보유하고 있습니다. 그러나 '지분매각'이라는 명확한 투자 위험 요소를 안고 있어, 일반적인 부동산 경매 투자와는 다른 접근이 요구됩니다. 공유자들과의 원만한 합의를 통해 지분 가치를 극대화하거나, 특정 목적을 위한 전략적 투자가 아니라면 신중한 접근이 필요합니다. 임대 관계 미확인 또한 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

본 건의 투자 가치는 '지분매각'으로 인해 전체 소유권 확보 시보다 낮게 형성될 수 있으나, 향후 공유 관계 해소 또는 지분 활용 방안 모색 시 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 역세권 및 주요 사거리 인근으로 유동인구가 많고 상권 발달이 잘 되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 새 건물로, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 가치: 지분 소유를 통해 향후 공유물 분할이나 합병 등 특별한 거래를 통해 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 단, 이는 협상 능력과 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 주변 시세 고려: 감정가 대비 주변 시세를 면밀히 분석하여, 지분 가치에 대한 합리적인 판단을 하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계