나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경287 [9] 서울특별시 송파구 잠실동 310-10 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경287 [9] 서울특별시 송파구 잠실동 310-10 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경287
• 주소: 서울특별시 송파구 도곡로64길 31, 4층401호
• 용도: 도시형생활주택

서울동부지방법원 경매2계 2025타경287 | 소재지: 서울특별시 송파구 도곡로64길 31, 4층401호 | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 350,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 부천 지원 2025타경287 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경287 (9)

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 310-10 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 350,000,000원

토지면적: 23.61㎡ (약 7.14평)

토지지분: 23.614㎡ (약 7.14평)

건물면적: 32.29㎡ (약 9.77평) (전용면적 기준)

건물지분: 32.29㎡ (약 9.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 지분매각

주의사항: 토지 별도등기 있음

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 송파구 잠실동 310-10에 위치하며, 감정평가서 요약에 따르면 지하철 9호선 삼전역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 삼전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 인접지와 비교하여 등고평탄한 장방형 토지로서 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. 물건지 남서측으로는 노폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 '중복사건'으로 진행되고 있다는 점과 '지분매각'으로 나온다는 점이 중요합니다. 중복사건의 경우, 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 얽혀 있을 가능성이 있으므로, 모든 관련 사건을 면밀히 파악하여 권리관계를 명확히 해야 합니다. 지분매각이란 부동산 전체가 아닌 일부 지분만 매각된다는 의미로, 낙찰자는 해당 부동산의 소유권 중 일부만을 취득하게 됩니다. 이로 인해 향후 건물이나 토지의 이용, 관리, 처분에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 '토지 별도등기 있음'이라는 주의사항은 토지에 대한 별도의 등기사항이 존재함을 의미하며, 이는 소유권, 근저당, 전세권 등 추가적인 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있음을 시사합니다. 따라서 권리관계 분석에 있어 심층적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 지하철 9호선 삼전역 인근이라는 점은 역세권 프리미엄을 기대할 수 있게 하며, 이는 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 주변 상권은 단독주택 및 다세대 주택 밀집 지역과 아파트 단지, 그리고 상가들이 어우러져 있어 다양한 업종의 소규모 상가들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 송파구는 서울 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 제2층 제201호에 해당하는 도시형생활주택입니다. 외벽은 석재 및 치장 벽돌로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 주차장, 그리고 승강기 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설을 제공합니다. 현재는 공동주택(도시형생활주택, 다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'과 '토지 별도등기'입니다. 지분 매각의 경우, 부동산의 완전한 소유권을 행사하기 어렵고 다른 지분권자와의 분쟁 가능성이 상존합니다. 또한, 토지 별도등기는 해당 토지에 대한 복잡한 권리 관계를 내포하고 있어 추가적인 법률적 검토가 반드시 필요합니다. '중복사건'으로 인해 경매 절차의 혼란이나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. '임대관계 미상'이라는 점은 현재 점유자가 있거나 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, 본 건의 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30. 아파트 용도 부지) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 재개발 시 용도 및 행위 제한에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 삼전역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 비교적 양호한 편이며, 도시형생활주택으로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 하지만 '지분매각', '토지 별도등기', '중복사건'이라는 복합적인 권리 문제가 존재하며, 임대 관계가 불분명하여 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 상당한 주의와 심층적인 법률 검토가 요구됩니다. 이러한 복잡성으로 인해 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있으나, 그만큼 잠재적 리스크 또한 크다고 할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 지하철 9호선 삼전역 초역세권 입지로, 향후 개발 가능성 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

- 송파구라는 입지적 장점을 바탕으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

- '지분매각'으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 지분 매각의 위험성을 충분히 인지하고 신중한 접근 필요)

- 권리 분석 및 명도 과정에서의 위험을 감수하고, 장기적인 안목으로 접근할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

지도 검색 결과, 해당 물건지 주변 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설 (예: 화장장, 대형 쓰레기 처리장, 납골당 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 하지만, 토지이용계획상 '과밀억제권역', '대공방어협조구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등으로 지정된 점은 향후 개발 및 이용에 있어 제한사항으로 작용할 수 있음을 인지해야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계