나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경287 [10] 서울특별시 송파구 잠실동 310-10 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 ""지하철9호선 삼전역"" 남서측 인근에 위치하고,
위치하고, 주변은 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철9호선 삼전역""이
소재하여 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호외 11개호로서,
외벽은 석재 및 치장벽돌 마감 등
창호는 샤시창호 마감 등임.

이용상태

공히, 공동주택(도시형생활주택,다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:
2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

물건 비고

-토지 별도등기 있음
-재매각임(특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 송파구 잠실동 310-10번지 4층 402호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경287이며, 감정가는 756,000,000원입니다. 토지 면적은 10.44㎡ (약 3.16평)이고, 건물 면적은 69.60㎡ (약 21.05평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 건물은 2012년 4월 준공된 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 4층에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 잠실동에 소재하며, 지하철 9호선 삼전역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2012년 11월 28일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)으로, 낙찰 시 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인으로는 김대산 씨가 있으며, 보증금 115,500,000원, 차임 50,000원에 2022년 3월 29일 전입, 2022년 3월 10일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 5월 1일입니다. 김대산 씨는 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을2)으로 5,500,000원이 등기되었으나 말소 처리되었습니다. 채권 총액은 1,058,000,115원이며, 하나은행의 임의경매(갑8)로 경매가 진행 중입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 송파구 잠실동 일대는 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 풍부한 근린생활시설을 갖추고 있습니다. 지하철 9호선 삼전역이 인접해 있어 교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 지하철 9호선 삼전역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 주변에는 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방, 승강기, 주차장(내부 3대, 외부 2대)을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향되었습니다. 또한, '토지 별도 등기 있음'이라는 특이사항이 있으나, 이는 등기사항을 추가로 확인해야 할 필요가 있습니다. 임차인 김대산 씨는 대항력이 없으나, 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점도 경매 진행 과정에서 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구 잠실동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호합니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없어 보이나, 재매각으로 인한 보증금 상향, 토지 별도 등기, 임차인 보증금의 배당 가능성 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높은 편이므로, 실제 낙찰가율을 면밀히 분석하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송파구 잠실동이라는 우수한 입지 조건과 지하철 9호선 삼전역 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 경쟁률 완화 또는 가격 조정 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적의 매매가는 약 410,000,000원에서 450,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 756,000,000원으로, 시세 대비 높은 편입니다. 재매각 절차와 토지 별도 등기, 임차인 관련 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 500,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.