나이스옥션 법원경매 목포 2026타경18 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치한 "남악도휘에드가7차오피스텔 제1층 제105호 외 5개호" 로서, 주위는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 6-바) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물 중 제1층 제105, 107, 109, 110, 117, 118호로서, 외벽 : 인조석 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리임.

이용상태

일련번호 1-가), 2-나), 5-마), 6-바) 근린생활시설(현 "공실")임. 일련번호 3-다), 4-라) 근린생활시설임.

설비내역

본건은 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형 평지이며, 오피스텔 및 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 5-마), 6-바)는 벽체 구분 없이 이용중인 "튼상가" 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

목포지원 2026타경18 (1)

소재지

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 105호 외 5개호 (총 6개 호실)

용도

근린상가

감정가

277,000,000원

토지면적

6. 19㎡ (약 1.87평) - 105호 기준

토지지분

6. 1867㎡ (약 1.87평) - 105호 기준

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

38. 94㎡ (약 11.78평) - 105호 기준

건물지분

38. 94㎡ (약 11.78평) - 105호 기준

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각 (총 6개 호실 일괄)

경매구분

부동산 임의경매

채권자

남OOOOOO

특이사항

공동담보

특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치한 "남악도휘에드가7차오피스텔" 내 1층 상가 6개 호실입니다.

주위는 행정기관 및 상업시설이 밀집한 노선 상가지대입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 우수한 접근성을 확보하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 8월 27일 접수된 목포동부새마을금고 근저당권 (을1 순위) 입니다.

등기부등본 상 현재까지 등기된 권리들은 모두 말소(소멸)될 예정이거나 말소되었습니다.

따라서 본 경매물건은 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(선순위 임차인, 유치권 등)가 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계는 미상으로, 이에 대한 확인 및 신중한 접근이 필요합니다.

집합건물 등기부요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 남악리는 전라남도청을 중심으로 형성된 행정 및 상업 중심지로, 유동인구가 꾸준히 발생할 수 있는 지역입니다.

오피스텔 및 상업용 건물이 밀집한 지역 특성상, 인근 직장인 및 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 업종의 수요가 존재합니다.

18층 규모의 오피스텔 건물 내 상가로서, 건물 자체의 집객력 또한 기대할 수 있습니다.

현재 105호는 공실 상태이며, 다른 호실들의 이용 상태에 따라 전반적인 상가 활성화 정도가 달라질 수 있습니다.

본건과 일련번호 5-마), 6-바) 호실은 벽체 구분 없이 이용 중인 '튼상가'로, 개방감을 활용한 업종 유치가 가능합니다.

5. 생활정보

전라남도청 등 행정기관이 밀집해 있어 관련 업무 시설 및 지원 시설 이용이 편리합니다.

단지 인근으로 버스정류장이 있어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다.

오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 편의시설 이용 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 현재 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2026년 1월 1일 기준 미납 관리비 2,867,320원이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수 후 납부해야 할 금액으로 예상됩니다.

공실 위험: 현재 105호는 공실 상태로, 즉시 임대 수입을 기대하기 어렵습니다. 임차인 확보 및 공실 기간 동안의 금융 비용 발생에 대한 고려가 필요합니다.

임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.)

일괄매각 대상: 본 건은 105호를 포함한 총 6개 호실이 일괄 매각되므로, 전체 호실에 대한 임대 및 관리 방안을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 안정적인 배후 수요를 갖춘 상가지역에 위치한 근린상가 물건입니다.

모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자가 인수 부담이 적다는 점과, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 미납 관리비의 부담과 105호의 공실 상태, 그리고 6개 호실 일괄 매각으로 인한 운영 전략 수립의 중요성을 고려해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는, 주변 시세 및 공실률 분석을 통해 현실적인 임대 수익률을 산정하고, 미납 관리비와 명도 가능성을 철저히 검토한 후 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

전라남도청 인근의 우수한 입지 조건으로 안정적인 임대 수요 기대.

권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적음.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크 최소화.

오피스텔 건물 내 상가로서, 자체 집객력 및 유동인구 확보 용이.

개방형 상가(튼상가) 활용 가능성으로 다양한 업종 유치 기대.

9. 예상 입찰가

본 경매물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 277,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현재 상태(공실, 미납관리비 등) 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 105호의 공실 해소 및 향후 임대 수익 창출 가능성을 면밀히 분석하고, 미납 관리비 2,867,320원을 추가 비용으로 산정하여 입찰가격을 산정하는 것이 바람직합니다.

명확한 예상 입찰가는 개별적인 추가 조사 및 전문가의 컨설팅을 통해 산출하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서는 제시된 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 필요는 없으나, 총 자금 계획 시 미납 관리비는 반드시 반영해야 합니다.

본 물건은 아파트가 아닌 상가이므로, 아파트의 전용면적 및 분양면적과는 구분됩니다. 건물면적은 해당 호실의 실질적인 사용 면적을 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.