나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50054 [1] 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 102동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 위치한 근화희망 타운아파트 제102동 제3층 제305호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트조 조적조 평스라브지붕 15층 건물 중 제3층 제305호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 아파트는 공부상 명칭이 "근화희망타운아파트"이나, 아파트 외벽에 "하이팰리스"로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2026타경50054 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (서OOOOOOOOOO)

1.2. 물건 기본정보

소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 102동 3층305호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 조적조 평스라브지붕 15층 건물 중 제3층 제305호

준공년도: 1996년 6월경

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.10㎡ (약 9.71평)

토지지분: 32.1㎡ (약 9.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 59.79㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 공급면적: 약 78.52㎡ ~ 78.61㎡ (약 23.75평 ~ 23.77평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정평가액

감정가: 64,000,000원

1.6. 특이사항

SGI 인수조건 변경, 공동담보 [본 제공 정보]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 목포시 대양동 소재 "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 위치한 근화희망타운아파트(외벽 명칭: 하이팰리스) 제102동 제3층 제305호로서, 주위는 대규모 아파트 단지 및 기타 주거지역으로 형성되어 있음 [본 제공 정보, 9].

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 수준의 대중교통 이용이 가능함 [본 제공 정보].

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 단지 내 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없음 [본 제공 정보].

2.4. 주변 환경

* 교육시설: 목포중앙고등학교, 노엘유치원, 삼향초, 하당중학교, 향도여자중학교, 목포예술고등학교, 목포가톨릭대학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 01월 22일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정 (갑3)임 [본 제공 정보].

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 1996-07-16, 근화건설주식회사 (갑1)

* 소유권이전: 2009-04-23, 유한회사씨엔케이 (갑2)

* 주택임차권: 2025-03-10 접수, 한국토지주택공사, 권리금액 60,000,000원. 전입일자 2021-01-19, 확정일자 2021-01-08. 본 권리는 말소 예정임 (을7).

* 강제경매: 2026-01-22 접수, 서울보증보험, 권리금액 61,075,068원. 본 건은 말소기준권리임 (갑3).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-19

* 배당신고일자: 2025-03-10

* 대항력: 없음 [본 제공 정보]

3.4. 인수 권리 및 임대차 관계

매각으로 인해 본 건에 설정된 등기부상 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 대부분 말소될 것으로 예상됨. 임차인인 한국토지주택공사는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.5. 미납 관리비

미납관리비 1,240,610원 (2026년 2월 기준)이 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 확인하여 인수 여부 및 정산 여부를 반드시 확인해야 함 [본 제공 정보].

4. 상권분석

본 물건은 아파트 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 주거 편의시설이 갖추어져 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있음. "근화희망타운아파트"와 외벽 명칭 "하이팰리스"가 혼용되어 사용되고 있으며, 이는 지역 주민들에게는 익숙한 아파트 단지로 인식될 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨. 구체적인 편의시설 현황은 현장 방문 시 확인 필요.

5.2. 교육 및 의료시설

목포중앙고등학교를 비롯한 다수의 교육기관이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수함. 또한, 인근 지역 내 의료시설 접근성도 양호할 것으로 판단됨.

5.3. 주거 환경

아파트 단지 내 기본적인 생활 편의시설(위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 등)이 구비되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함 [본 제공 정보].

6. 잠재적 리스크

6.1. 아파트 명칭 혼용

공부상 명칭은 '근화희망타운아파트'이나 외벽에는 '하이팰리스'로 표기되어 있어, 최초 계약 시 또는 정보 확인 시 혼동의 여지가 있을 수 있으나, 이는 위치 및 단지를 특정하는 데 큰 문제는 되지 않을 것으로 보임.

6.2. 미납 관리비

1,240,610원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있으므로 반드시 확인 후 입찰가 산정에 반영해야 함.

6.3. SGI 인수조건 변경, 공동담보

채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경 및 공동담보에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있음. 그러나 일반적으로 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 예상되나, 상세 내용은 권리분석 전문가와 상담을 권장함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 목포시 대양동에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 환경이 양호하며 주거 편의시설 접근성이 좋음. 비록 건축된 지 20년 이상 되었으나, 적절한 관리가 이루어진다면 주거 가치가 유지될 것으로 보임. 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리 이후의 권리가 정리될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확한 편임. 다만, 미납 관리비 및 SGI 인수조건 변경, 공동담보 등의 내용은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건.

* 목포중앙고등학교 등 교육 시설 인접하여 학군 우수.

* 대중교통 및 차량 접근성이 양호하여 생활 편리성 높음.

* 경매 진행 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 64,000,000원이며, 채권 총액은 61,075,068원(서울보증보험)입니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다. 미납 관리비 1,240,610원을 고려할 때, 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최근 실거래가 정보를 살펴보면 59.79㎡ 면적의 물건이 4,300만원 ~ 7,350만원 범위에서 거래된 사례가 있습니다.

따라서, 주변 시세 및 물건의 현 상태, 미납 관리비 등을 종합적으로 고려하여 4,000만원 ~ 5,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시세 변동 가능성 및 경쟁 입찰 현황에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 권리관계에 대한 심층 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.