나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10083 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 312-2 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 '귀일중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성된 시가지 외곽 도농복합지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하고, 인근에 주간선도로인 '애조로' 및 노선버스 정류장이 소 재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 3층 건물 내 1층 102호로서, (현장표시: 모루빌, 사용승인일: 2016.5.26.) 외벽: 외장벽돌, 스타코 마감 등, 창호: 칼라PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위호(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실/화장실2 등)로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북향 경사지대에 조성된 사다리형에 유사한 부정형지로서, 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 서측으로 왕복 2차로인 '항몽로'와 접하고, 북서측 및 북측으로 지적 및 현황 노폭 약 5~6m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역<하 수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 별첨 '사진' 등과 같이 본건의 남측에 인접하여 권원 미상의 제시외건물 및 태양광 발전 설비가 소재함.

물건 비고

제시외 건물(1-1, 1-2) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행되는 2026타경10083 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 312-2 1층 102호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 215,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 70.00㎡ (약 21.18평)이고, 건물 면적은 63.88㎡ (약 19.33평)입니다.

주의사항으로는 제시외 건물 1-1, 1-2호가 포함되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 '귀일중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼합된 시가지 외곽 도농복합지대를 형성하고 있습니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 주간선도로인 '애조로'와 노선버스 정류장이 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

본건 부지의 서측으로는 왕복 2차로인 '항몽로'와 접하고 있으며, 북서측 및 북측으로는 현황 노폭 약 5~6m 내외의 콘크리트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 17일 접수된 신제주새마을금고의 근저당권(을3)으로, 채권액은 120,000,000원입니다.

이후 설정된 임의경매개시결정(갑5), 압류(갑6, 갑7, 갑8) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본건 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 매각으로 인해 인수되는 소유권 외 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 장유이 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2025년 11월 26일, 확정일자 2025년 12월 30일입니다. 배당신고일자는 2026년 04월 06일이며, 대항력은 없습니다.

이에 따라 임차인의 보증금 중 인수될 금액은 없습니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 애월읍 상귀리는 도농복합지역으로, 주거시설과 농경지가 혼재된 환경입니다.

주변에 다세대주택 및 단독주택이 분포하고 있어 기본적인 주거 수요는 존재합니다.

인근에 '귀일중학교'가 있어 교육 시설 접근성이 있으며, '애조로'와 같은 주요 도로에 인접하여 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

근린생활시설이 일부 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 '귀일중학교'가 있어 자녀 교육 환경에 일부 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

차량 이동 시 '애조로' 등 주요 도로망 이용이 편리하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장도 인근에 위치하고 있습니다.

본 물건의 건축물대장상 사용승인일은 2016년 5월 26일로, 비교적 신축에 속합니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 건물 내부 이용상태는 다세대주택 단위호(방3, 거실, 주방, 욕실/화장실2 등)로 이용 중입니다.

기본적인 급배수, 위생설비 및 가스보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

현장 조사 결과, 본건 남측에 권원 미상의 제시외 건물 및 태양광 발전 설비가 소재하는 것으로 파악되었으나, 이는 별도 확인이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 및 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

건물 현황도상 제시외 건물(1-1, 1-2)이 포함되어 매각되나, 해당 제시외 건물의 정확한 법적 지위 및 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물 현황표에 따른 제시외 건물 및 태양광 발전 설비에 대한 정확한 권리 관계 및 향후 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 애월읍이라는 입지적 강점을 가진 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 환경과 신축급의 건물 상태를 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리나 임차인의 대항력은 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지이용계획상의 제한사항과 제시외 건물 및 태양광 설비의 존재는 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

전반적으로 투자 가치는 있으나, 관련 법규 및 현장 상황에 대한 철저한 사전 조사 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

제주도 애월읍 지역의 꾸준한 주거 수요.

2016년식 신축급 다세대주택으로 건물 상태 양호.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 소지 적음.

도농복합지역 특성상 조용한 주거 환경과 함께 기본적인 생활 편의 시설 접근성 확보.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 215,000,000원입니다.

주변 유사 물건 실거래가 분석 결과, 2016년에 건축된 태영하이츠빌(74.16㎡)이 2026년 6월 16일 245,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 3,303,791원/㎡입니다.

본건의 전용면적(63.88㎡)에 이 가격을 적용하면 약 211,128,000원 수준의 시장 가치가 추정됩니다.

감정가는 이와 유사한 수준이며, 최신 건축물(2022년 준공)의 경우 면적당 가격이 더 높게 형성되어 있습니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근 시 약 210,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.