나이스옥션 법원경매 순천 2026타경23 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 10층 1014호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 위주의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층건물 내 제10층 일부로서, 외벽: 콘크리트위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

복도식아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 동측 및 북동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 서측으로 광대로와 접하며, 출입의 편부는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지 1)은 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 본건 아파트부지 2)는 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 본건 아파트부지 3)은 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축 사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 본건 아파트부지 4)는 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 (모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 순천지원 2026타경23 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 10층 1014호

용도: 아파트

감정가: 59,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.998399999999998㎡ (약 3.93평)

건물면적 (전용면적): 39.86㎡ (약 12.06평)

건물면적 (분양면적): 명시되지 않음

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물 내 10층 일부

이용상태: 복도식 아파트

설비내역: 일반적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 화재탐지 및 소화전, 승강기 설비

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 위주의 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 접근이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지는 동측 및 북동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 서측으로 광대로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 아파트 부지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 중로1류, 중로2류, 광로2류 등의 도로 접합지역에 위치합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정 등기(2026타경23)가 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전: 갑9(김시만, 2018-03-30), 갑10(차혜리, 2018-05-31), 갑11(주식회사일취월장, 2020-06-25)

* 주택임차권: 을5(이윤진, 2024-05-28), 권리금액 69,000,000원, 말소: 인수, 전입/확정일자: 2022-05-02

* 강제경매: 갑14(이윤진, 2026-01-20), 권리금액 78,990,821원, 말소: 말소 (말소기준권리)

총 등기부채권액: 69,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 69,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-05-28

* 대항력: 있음

3.4. 권리분석 결과

을구 순위 5번 주택임차권(이윤진)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있습니다. 임대차보증금 69,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 광양시 중동은 주거 단지가 밀집한 지역으로, 아파트와 더불어 상가, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교통

단지 인근에 시내버스 승강장이 위치하며, 차량 접근성이 좋습니다. 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.3. 교육시설

단지 인근에 중동중학교가 있으며, 광양중진초등학교 역시 가까이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 해당 학교 부지는 관련 법규에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 주거 지역에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

복도식 아파트로 이용 중이며, 일반적인 아파트의 생활 편의 시설(위생, 난방, 승강기 등)을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교육: 중동중학교, 광양중진초등학교

* 교통: 시내버스 승강장 인근, 간선도로 접근 용이

* 기타: 근린생활시설, 중동공원 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

매각으로 소멸되지 않는 선순위 주택임차권(이윤진)이 존재합니다. 보증금 69,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 복도식 아파트 구조

개인에 따라 선호도가 갈릴 수 있는 복도식 구조라는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2003년 입주한 건물로, 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가되었으나, 실제 내부 상태 및 노후 정도에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동의 주요 주거 지역에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 우수하여 기본적인 주거 가치를 갖추고 있습니다. 감정가는 59,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있는 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 임차인이 채권자이기도 하므로 배당을 통한 변제 가능성을 고려해야 하나, 잔액 인수 위험은 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 안정적인 주거지 내 입지.

* 중동중학교, 광양중진초등학교 등 교육 시설 접근성 양호.

* 단지 주변의 편리한 교통 환경.

* 현재 시세 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 성호2차 아파트 39㎡(전용면적)의 시세는 약 8,500만원에서 9,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 59,000,000원으로, 시세 대비 상당한 가격 차이가 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 임차권(보증금 69,000,000원)이 존재하며, 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만, 임차인이 채권자(이윤진, 채권액 78,990,821원)이기도 하여 배당 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어질 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점을 고려할 때, 입찰 시 매수인이 추가적으로 부담해야 할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 시세 및 감정가, 그리고 권리 관계를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 잠재적인 경쟁률 및 경매 시장 상황을 감안하여, 75,000,000원에서 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.