나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50040 [1] 전라남도 목포시 죽교동 16-1 다동 1층 3호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

지분매각, 목록상 1층 3호이나 현황상 1층 103호로 통칭됨
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보.

사건번호: 목포지원 2026타경50040 (1)

소재지: 전라남도 목포시 죽교동 16-1 다동 1층 3호 (현황 1층 103호)

용도: 연립주택

감정가: 59,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.75㎡ (약 17.47평)

건물지분: 11.55㎡ (전체 건물의 약 20% 지분)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (20% 지분)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사

1.1. 입지조건.

* 위치: 본건은 목포시 죽교동에 위치하며, 주변은 주거용 건물들이 밀집된 지역입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 도로망을 통해 목포 시내 및 외곽으로의 접근이 용이합니다.

* 주변 환경: 연립주택 및 다세대주택 등 주거 시설이 주를 이루고 있습니다.

* 편의시설: 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 상점 등) 및 교육 시설은 일정 거리 내에 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 조사된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 즉각적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석.

* 경매 유형: 본 건은 채권자의 신청에 의한 강제경매로 진행됩니다.

* 소멸 권리: 상록수제일차유동화전문유한회사가 신청한 43,838,038원의 채권이 말소기준권리이며, 경매 절차가 완료되면 해당 권리 및 그 이후에 등기된 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 임차인 최민옥이 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 인수 보증금: 본 경매로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 미소멸 권리: 등기부 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있으나, 지상권의 구체적인 내용이나 존부 여부는 명확하게 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석.

* 건물 특성: 본건은 2000년에 건축된 연립주택으로, 공급 면적은 57.75㎡ (약 17.47평)입니다.

* 시장 동향: 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 근우아트빌비동(연립, 2000년식, 59.955㎡)은 2025년 2월에 57,500,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 비슷한 면적 및 건축 연도를 가진 주택의 시세를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 미래빌리지(다세대, 2003년식, 75.025㎡)는 2025년 12월 63,000,000원, 2026년 6월 77,500,000원에 거래되었습니다. 이는 더 넓고 신축인 주택의 가격 상승세를 보여줍니다.

* 지분 매각 영향: 본 경매는 전체 건물의 20% 지분(11.55㎡)만을 매각하는 건으로, 전체 건물의 시세인 57,500,000원 ~ 59,000,000원 대비 지분 가치를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보.

* 주거 공간: 본건은 57.75㎡ (약 17.47평)의 건물 면적을 가지며, 20%의 지분으로 매각됩니다.

* 호수 표기: 공부상 1층 3호로 표기되어 있으나, 실질적으로는 1층 103호로 통칭된다는 점을 유의해야 합니다.

* 생활 편의: 죽교동이라는 입지 특성상, 일상생활에 필요한 편의시설 및 기반 시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적리스크.

* 지분 매각: 가장 큰 리스크는 본 건이 지분 매각이라는 점입니다. 낙찰자는 다른 공유자와 함께 해당 부동산의 소유권을 공유하게 되며, 이는 향후 부동산 이용, 관리, 처분 등에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 본 건에 대해 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰 가격으로 공유자가 해당 지분을 매수할 수 있다는 것을 의미하며, 1회에 한해 행사 가능합니다. 공유자가 이 권리를 행사할 경우, 낙찰자는 해당 부동산을 취득하지 못하게 됩니다.

* 지상권의 불확실성: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 그 구체적인 내용과 효력 범위에 대한 정보가 부족합니다. 이는 향후 부동산 이용에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 건물 노후화: 2000년에 건축되어 비교적 오래된 건물로서, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 호수 표기 오류: 등기부상 호수와 실제 통칭 호수의 차이는 행정 절차나 실제 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합의견.

본건은 목포시 죽교동에 위치한 연립주택의 20% 지분을 경매로 취득하는 물건입니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이상의 채권은 소멸하고 임차인 역시 인수 부담이 없습니다. 그러나, 본 건의 가장 큰 특징은 지분 매각이며, 공유자의 우선매수권이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 부동산 전체를 소유하는 것이 아니라 일부 지분만을 소유하게 되며, 공유자의 우선매수권 행사 시 낙찰받지 못할 위험이 있음을 의미합니다. 유사 면적의 연립주택 거래 사례를 볼 때, 전체 건물의 시가는 감정가 수준(59,000,000원) 또는 그 이하(57,500,000원)로 판단되며, 20% 지분 가치에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트.

* 낮은 초기 투자 비용 가능성: 지분 매각으로 인해 전체 부동산을 취득하는 것보다 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

* 시장 가격과의 연계성: 유사한 면적의 연립주택 실거래가가 57,500,000원에 형성되어 있어, 전체 건물의 감정가(59,000,000원)가 현실적인 시장 가치를 반영하고 있음을 시사합니다.

* 전략적 접근 기회: 향후 지분 확보를 통한 전체 소유권 확보 또는 다른 공유자와의 협력을 통한 부동산 활용 등 전략적 투자를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가.

본 건은 전체 건물 면적 57.75㎡ 중 11.55㎡, 즉 20%의 지분이 매각 대상입니다.

전체 건물에 대한 감정가는 59,000,000원이며, 유사한 면적의 연립주택(근우아트빌비동)은 2025년 2월 57,500,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 전체 건물의 시장 가치를 약 57,500,000원 ~ 59,000,000원으로 추정할 때, 20% 지분의 비례 가치는 약 11,500,000원 ~ 11,800,000원 수준입니다.

그러나 본 건은 지분 매각이며 공유자 우선매수권이 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 반드시 고려해야 합니다. 낙찰가가 공유자의 우선매수권 행사 가격이 될 수 있음을 감안하여, 리스크 프리미엄을 반영한 신중한 입찰이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위: 9,000,000원 ~ 13,000,000원.

본 범위는 20% 지분의 비례 가치를 하회하는 가격부터 시작하여, 시장 상황과 낙찰 의지를 고려한 상단으로 설정되었습니다. 13,000,000원을 초과하는 입찰은 공유자의 우선매수권 행사 위험을 고려할 때 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.