나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50011 [1] 전라남도 목포시 연산동 1244-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.04

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 전라남도 목포시 연산동 소재 '목포산정농공단지' 내에 위치하고 있으며, 주변은 조선소, 공장 등이 소재하는 산업단지입니다.

토지의 상황

사다리형 평지로서 공업용 건부지로 이용중입니다.

건물의 구조 및 현상

일반철골구조 경사지붕 3층 건물(사용승인일 : 2007.12.28)로서, 외벽 : 사이딩판넬잇기 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 바닥 : 1층 하드너마감, 2·3층 타일깔기 창호 : 알루미늄새시창입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구 및 구축물은 5,000톤급 이하 선박 건조 및 수리를 하기 위하여 2007년도에 크레인 및 무빙쉘터 등 기계기구 1)~7), 2014년도에 선가대(기계기구 8,9), 2019년도에 중고 플로팅 도크(구축물 18) 및 접안시설(구축물 10)이 설치된 것으로 조사되었으며, 기준시점 현재 가동이 멈춘 상태입니다.

공작물의 현상

-.

기타참고사항

본건 지상에 제시외 건물 ㉠~㉢ 및 이동가능한 컨테이너가 수 동 소재합니다.

물건 비고

일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(Gantry Crane 외 12점, 그 외 중복)(감정평가서 참조), 제시외 건물 포함
목록 2. 지상에 이동가능한 컨테이너 수 동 매각 제외

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

1. 1 물건 개요

사건번호: 목포지원 2026타경50011 (1)

소재지: 전라남도 목포시 연산동 1244-2

용도: 공장

감정가: 7,002,368,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지 면적: 7,761.20㎡ (약 2,347.75평)

건물 면적: 998.64㎡ (약 302.32평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 105.00㎡ (매각에 포함)

포함 기계/기구: 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 포함 (Gantry Crane 외 12점 등)

제외 대상: 목록 2. 지상에 이동 가능한 컨테이너 수 동 (매각 제외)

작성일: 2026-07-16

1. 2 입지조건

본 물건은 전라남도 목포시 연산동 소재 '목포산정농공단지' 내에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 조선소, 공장 등이 밀집한 산업단지 지역으로, 물류 이동 및 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 토지는 사다리형의 평지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

1. 3 권리분석

채권자: 한국산업은행 (말소기준권리)

소유권: 주식회사 장보고조선소 (임의경매로 인한 매각)

말소기준권리: 한국산업은행 근저당 (2019.03.05. 접수)

등기부 상 총 채권액: 약 23,994,231,538원

* 주요 권리 사항 분석

본 건의 등기부상 가장 먼저 설정된 근저당권은 한국산업은행의 것으로, 이는 말소기준권리가 됩니다. 따라서 매각으로 인해 근저당권, 가압류 등 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 '공동담보' 물건으로, 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있을 수 있습니다.

* 임차인 현황 분석

다음은 임차인 현황 및 권리분석 요약입니다.

* 임차인: 박미순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2011-07-25

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 파악되나, 대항력이 있는 임차인으로 인수될 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사은평

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-26

배당신고일자: 2026-02-11

대항력: 없음

권리분석: 배당받을 가능성이 있으나, 대항력은 없습니다.

* 임차인: 주식회사하송

보증금: 2,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-26

배당신고일자: 2026-02-11

대항력: 없음

권리분석: 배당받을 가능성이 있으나, 대항력은 없습니다.

* 임차인: 주식회사해광운수

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-01

배당신고일자: 2026-02-11

대항력: 없음

권리분석: 배당받을 가능성이 있으나, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1. 4 상권분석

본 물건은 목포산정농공단지 내에 위치하여 조선소 및 관련 산업체들이 주변에 밀집해 있습니다. 이는 공장 운영에 필요한 인프라와 연관 산업과의 시너지를 기대할 수 있는 환경을 제공합니다. 목포 지역은 항만 및 조선업을 기반으로 한 산업 활동이 활발한 곳으로, 해당 공장의 특성(5,000톤급 이하 선박 건조 및 수리)과 부합하는 입지입니다.

1. 5 생활정보

물건이 위치한 연산동은 목포시의 공업 지역에 해당합니다. 산업단지 내에 위치하므로 주거 편의시설보다는 산업 활동을 위한 접근성 및 물류 이동이 용이한 점이 중요합니다. 주변에 대규모 주거 단지나 상업 시설보다는 산업 시설이 주를 이룹니다.

1. 6 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박미순 임차인은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있어, 향후 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있거나 예측하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어, 채권 회수를 위한 낙찰가의 중요성이 높습니다.

* 기계/기구 포함: 공장 및 광업재단저당법에 따라 기계 및 기구가 매각에 포함되므로, 이에 대한 정확한 가치 평가와 처분 계획이 필요합니다. (Gantry Crane 외 12점 포함)

* 제시외 건물 및 제외 대상: 제시외 건물은 매각에 포함되나, 이동 가능한 컨테이너는 제외되므로 현장 확인 시 면밀한 구분이 필요합니다.

1. 7 종합 의견

본 물건은 목포산정농공단지 내에 위치한 공장으로, 조선업 관련 시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 70억 원대이나, 등기부상 총 채권액이 매우 높아 권리관계가 복잡하며, 대항력 있는 임차인 존재는 명도에 대한 면밀한 검토를 요구합니다. 공장 설비(기계, 기구)가 포함되어 있어 즉시 가동을 염두에 둔다면 추가적인 가치를 제공할 수 있으나, 현재 가동 중단 상태임을 감안해야 합니다.

1. 8 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 조선 및 관련 산업과의 연계성이 높은 입지로, 기업 운영 시 시너지 효과 기대 가능.

* 포함 설비: Gantry Crane 등 주요 기계 및 기구가 포함되어 있어, 설비 투자를 절감할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 105㎡의 제시외 건물도 매각에 포함되어 활용도를 높일 수 있습니다.

1. 9 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 감정가 7,002,368,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인)에 대한 인수 및 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다. 그러나 본건의 높은 총 채권액과 대항력 있는 임차인 이슈를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.