나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100063 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 524-17 괘법동 천아하늘정원 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 괘법동 소재 "부산서부터미널" 북서측 인근에 위치하는 괘법동 천아 하늘정원 제9층 제902호로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선"사상역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상19층 건물 내 제9층 제902호로서 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 옥내소화전, 기계식주차 설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 5필 일단의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 괘법동 524-17, 524-5, 524-30, 524-38 5필지 공히 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법> , 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역) <군사기지 및 군사시설 보호법>임. 2) 괘법동 524-16 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호 구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100063 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 524-17 괘법동 천아하늘정원 9층902호

건물명: 괘법동 천아하늘정원

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 257,000,000원

토지면적: 12.81㎡ (약 3.87평)

건물면적: 72.04㎡ (약 21.79평)

* 전용면적: 72.04㎡ (약 21.79평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중소기업은행

작성일: 2026-07-06

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "부산서부터미널" 북서측 인근.

주변환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 "사상역"이 소재하여 전반적인 교통 여건이 무난함.

토지형상 및 이용: 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 유사 5필 일단의 토지로, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중.

도로상태: 북측 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 서측 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 법규 적용.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (접수일자 2020-01-06, 권리금액 120,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제공된 정보상 해당 사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-05

* 확정일자: 2019-06-05

* 배당신고일자: 2026-02-06

* 대항력: 있음

권리분석 소견:

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인 이 은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 2억 원은 매각으로 인해 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 해당 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 임차인과의 원활한 협상이 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 306,200,000원. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: "부산서부터미널" 및 "사상역" 인근 지역으로, 유동인구가 많고 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있어 활발한 상권 형성.

이용 현황: 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 복합적으로 이용되고 있어 주거 및 상업 기능이 공존.

1.4. 생활정보

편의시설: 부산서부터미널을 중심으로 백화점, 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 매우 우수함.

교통시설: 부산 도시철도 2호선 사상역을 통해 부산 시내 주요 지역으로 편리하게 이동 가능하며, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

교육시설: 주변에 학교(상대보호구역 명시)가 위치하고 있을 가능성이 높으며, 자녀 교육 환경으로도 고려될 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 명도: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 지연 또는 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내부 확인 제약: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려워, 외부 관찰 및 일반적인 상태를 기준으로 평가되었으므로 실제 물건 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

법규 제한: 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 법규의 적용을 받아 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 추가적인 탐문이나 현장 조사를 통해 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. (제공된 자료 및 일반적인 조사로는 특이사항 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 핵심 상업 및 교통 요충지에 위치한 아파트로, 사상역과 부산서부터미널의 이용 편의성이 매우 높습니다.

권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인 또한 보증금을 인수하지 않는 조건으로 명도 진행이 예상됩니다.

다만, 임차인의 명도, 내부 상태의 불확실성, 다양한 법규 적용 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 사상역 초역세권 및 부산서부터미널 인근의 탁월한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

지역 개발 잠재력: 사상 지역의 지속적인 개발 및 도시 재생 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

권리관계 명확성: 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 인수에 대한 부담이 적음.

시세 경쟁력: 철저한 분석을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 257,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 조건으로 진행되므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금을 제외할 필요는 없습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 및 시세 파악 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 보수적 접근 시: 약 205,600,000원 ~ 231,300,000원

* 주의 : 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 임차인 명도 비용, 수리비, 제세공과금 등을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.