나이스옥션 법원경매 창원 2026타경9 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 205-28 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '진영제일고등학교' 남동측 인근 에 위치하며 인근은 근린생활시설, 농경지, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통입니다.

교통상황

기호(1) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 세장형 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28) <수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당없습니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경9 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 205-28

용도: 전

감정가: 115,500,000원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.9평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사천수산업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 맹지, 완경사지대, 토지이용계획상 제한 다수

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '진영제일고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 농경지, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태

본건은 맹지입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약

등기부상 소유권 이전 내역은 주식회사청목, 주식회사영수산업개발, 김은희 순으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2016년 10월 31일 접수된 사천수산업협동조합의 근저당권(84,000,000원)입니다.

이 외 사천수산업협동조합의 지상권 설정 및 임의경매 개시 결정(2026타경9) 등기사항이 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 본 건은 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있습니다. 이는 인수해야 할 권리가 존재함을 의미합니다.

인수되는 권리

지상권 (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않음)

임차인 현황

임차인 현황 보고된 내역은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 확인이 필요합니다.

채권액 총액 (등기부상)

등기부상 채권 총액은 약 155,076,158원 (근저당 84,000,000원 + 임의경매 71,076,158원)입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '전'으로 이용 중이며, 주변 지역은 근린생활시설, 농경지, 주거시설 등이 혼재된 복합 지역입니다.

직접적인 상업 기능보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권 및 농업 관련 활동이 예상됩니다.

대규모 상권과의 직접적인 연계성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 남동측 인근에 진영제일고등학교가 위치하고 있습니다.

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

생활환경 개선 사업으로 과거 악취 민원이 있었던 유수지 인근의 환경이 개선되고 폐선철로 구간에 산책로가 조성되는 등 녹지 공간이 확충되었습니다. 또한, 악취 및 미세먼지 측정기가 설치되어 환경 관리가 이루어지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 본건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지로서, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보가 필수적이며 이에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

완경사지대: 토지가 완경사지대이므로, 활용 및 개발 시 경사도에 따른 추가 공사 또는 설계 변경이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 도시지역 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 묶여 있어 개발 행위에 대한 제약이 많습니다.

공동담보: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다. (다만, 본 경매 자체는 토지 단독 매각으로 진행됩니다.)

쓰레기 무단 투기 및 혐오시설 존재 가능성: 과거 진영읍 구도심 지역의 경우, 거리 곳곳에 쓰레기 무단 투기 및 흉물스러운 시설물이 방치되어 미관을 저해한다는 지적이 있었습니다. 본건 소재지와 직접적인 관련성은 불명확하나, 주변 환경 조사 시 참고가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재의 전(밭)으로, 진영제일고등학교 인근에 위치합니다.

주변은 농경지와 함께 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

가장 큰 투자 리스크는 도로에 직접 접하지 않는 맹지라는 점과 완경사지대라는 점입니다.

또한, 용도지역은 제2종일반주거지역이나, 가축사육 제한, 배출시설 설치 제한, 공장 설립 승인 지역 등 개발 관련 규제가 존재합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 존재하므로 이는 반드시 인수해야 합니다.

인수되는 임차보증금은 없으나, 임대관계는 미상입니다.

1.7. 투자 포인트

김해시 진영읍은 지역 개발 잠재력을 가지고 있는 지역 중 하나입니다.

본건 토지의 장기적인 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 맹지, 경사지, 개발 제한 등의 제약을 극복할 수 있다는 전제 하에)

향후 용도 변경 및 토지 이용 계획 변경 시 활용도 증대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 115,500,000원

본건은 맹지, 완경사지대, 토지이용계획상의 각종 제한, 그리고 매각 후에도 인수해야 하는 지상권 등 상당한 리스크 요인을 가지고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 매우 신중하게 접근해야 합니다.

특히, 맹지 해소를 위한 인접 토지와의 협상 비용, 경사지 활용을 위한 공사 비용, 인수해야 하는 지상권의 조건 등을 면밀히 파악해야 합니다.

주변 유사 물건의 시세 및 실제 수요를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

일반적으로 맹지의 경우, 실질적인 활용 가치가 낮아지므로 보수적인 관점에서 접근하며, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 잠정적으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 구체적인 정보 확인 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.