나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600092 [1] 대전광역시 서구 관저동 1148 구봉마을8-1단지 811동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "대전선암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위일원은 대규모아파트 단지, 근린생활시설 및 각급학교 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 22층 중 제21층 제2104호로서, - 외 벽 : 몰탈위페인트 - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 - 창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형태의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 내부진입도로를 이용하여 본건까지 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저2지구 지구단위계획구역), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉우중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(아이누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(우정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(봉우중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(아이누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(우정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 인근 유사주택에 대한 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600092 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 관저동 1148 구봉마을8-1단지 811동 21층2104호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 22층 건물 중 제21층에 위치하며, 철근콘크리트벽식조, 경사스라브지붕 구조임.

* 전용면적: 59.47㎡ (약 18.00평)

* 토지 지분 면적: 33.32㎡ (약 10.08평)

* 제시외 면적: 토지 및 건물 제시외 면적 없음.

* 감정가: 224,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 사용승인일: 1999년 5월 6일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "대전선암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일원은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하여 주거지로서의 환경이 양호함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건까지 아파트 내부 진입도로를 이용하여 접근 가능하며, 단지 주변으로 대로변(폭 25m~30m)이 접해 있어 차량 통행이 원활함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저2지구), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당함. 또한, 가축사육제한구역, 다수의 상대 및 절대보호구역(구봉고, 구봉중, 구봉초, 봉우중, 선암초 등), 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

본건의 말소기준권리는 2021년 9월 17일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권(채권액 합계: 244,800,000원)임. 등기부상 채권 총액은 440,307,108원임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 특이사항 (공동담보)

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하기 위해 여러 부동산이 묶여 있는 상태임.

4. 상권분석

4.1. 주거지 특성

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역임. 주변으로 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 높음.

4.2. 상업시설 접근성

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업지구 접근성이 우수하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 및 편의시설

단지 인근에 대전선암초등학교, 구봉중학교, 구봉고등학교 등 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수함. 또한, 근린생활시설 이용이 편리함.

5.2. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있음.

5.3. 단지 주차 정보

총 290대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 지상에 3대, 지하에 28대의 주차 공간이 있음. 전기차 충전시설(지상 16대, 지하 12대)도 마련되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

공동담보로 인해 해당 채무의 다른 담보물 처분 결과에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있는 가능성이 있음.

6.2. 토지이용계획상 제한

다수의 교육환경 보호구역(상대, 절대)으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음. 또한 가축사육제한구역에 해당함.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사를 진행한 결과, 현재까지 해당 아파트 단지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지 않았음. 일반적인 주거 및 교육 환경이 조성되어 있음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 관저동의 대규모 아파트 단지 내 고층 물건으로, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호하며 교육 여건 또한 우수함. 권리상 인수 부담이 없고, 전반적인 주거 환경이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 일부 토지이용계획상 제한 사항은 유의할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 대전 서구 관저동 내 대규모 아파트 단지 입지

* 21층 고층으로 조망권 및 일조권 유리

* 주변 학교 및 편의시설 접근성 우수

* 권리상 인수 부담 없는 깨끗한 등기 상태 (매각으로 모든 권리 소멸)

* 최근 거래가 활발한 지역으로 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건과 동일 면적(59.47㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 7일 7층 물건이 184,000,000원, 7월 3일 14층 물건이 185,000,000원, 7월 2일 5층 물건이 200,000,000원에 거래되었음. 본건은 21층 고층에 해당하므로, 최근 실거래가 및 감정가(224,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 200,000,000원 이상으로 예상됨. 입찰가는 215,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.