나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600098 [1] 대전광역시 서구 둔산동 979 타임빌아파트 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 대전지하철'정부청사역' 남서측 인근에 위치하는 타임빌아파트 제11층 제1107호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 대전지하철 '정부청사역'이 인근에 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건내 11층 1107호로서, 사용승인일: 2003.11.03 외벽: 일부 돌붙임 및 시멘트 몰탈위 페인트 칠 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 표준적 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600098 (1)

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 979 타임빌아파트 11층 1107호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 6.33㎡ (약 1.92평) (토지 지분: 6.3255㎡)

건물면적: 29.67㎡ (약 9.00평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

건물 사용승인일: 2003년 11월 03일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 대전지하철 '정부청사역' 남서측 인근에 위치하는 타임빌아파트 제11층 제1107호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 대전지하철 '정부청사역'이 인근에 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하며, 도로 포장상태는 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

대전지방법원 2025카단52941 (대전신용보증재단 가압류, 접수일자: 2025-05-15)

등기부등본 요약

* 최근 소유권 이전 등기: 2022-01-14 (신영숙 명의)

* 주택임차권: 임혜지 (보증금 59,800,000원, 2025-04-15 접수, 매수인 인수 조건)

* 가압류: 대전신용보증재단 (말소기준권리)

* 강제경매: 임혜지 (채권자, 2026-01-21 접수)

* 가압류: 신한카드 (말소 조건)

* 등기부채권 총액: 134,969,193원

임차인 현황

* 임혜지

* 보증금: 59,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-11

* 확정일자: 2023-03-15

* 배당신고일자: 2025-04-15

* 대항력: 있음 (본 건은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 둔산동은 대전광역시의 핵심 행정 및 상업 지구로, 정부기관, 법원, 검찰청 등 공공기관과 다수의 금융기관, 병원, 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 갖추고 있습니다. 아파트 단지 자체 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 대전 지하철 및 버스 노선망이 잘 갖추어져 있어 지역 내외 접근성이 뛰어납니다.

5. 생활정보

* 교통: 대전지하철 정부청사역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인: 임혜지 씨의 보증금 59,800,000원이 배당절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액 또는 잔액을 인수해야 할 법적 책임이 발생합니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 줄 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 노후도: 2003년 11월에 사용승인된 건물로, 약 20년이 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 방문 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못한 점은 물건의 실제 상태와 가치를 파악하는 데 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 지하철 정부청사역이라는 초역세권에 위치하며, 둔산동이라는 대전의 중심 생활권에 속해 있어 입지적 가치가 높습니다. 주위 환경 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 그러나, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있다는 점이 가장 중요한 고려사항입니다. 감정가는 6천만원으로 비교적 낮으나, 임차인 보증금 관련 위험 요소를 면밀히 분석하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대전 지하철 1호선 정부청사역 초역세권으로 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

* 안정적인 지역: 대전의 대표적인 주거 및 행정 중심지인 둔산동에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 낮은 감정가 대비 주변 시세가 높을 경우, 권리 분석 및 임차인 보증금 부담 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 60,000,000원입니다. 권리분석상 임차인 현황에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 배당 절차에서 임차인 임혜지 씨의 보증금 59,800,000원이 전액 변제될 것으로 예상됩니다. 만약 임차인의 보증금이 전액 변제될 경우, 낙찰자는 임차인 보증금에 대한 재정적 부담을 인수하지 않게 됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 리스크가 없다는 전제 하에, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 60,000,000원 내외로 고려할 수 있습니다. 다만, 이는 제시된 정보에 기반한 추정이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 조사, 주변 경쟁 물건 분석, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.