나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50102 [1] 충청북도 청주시 상당구 금천동 103-2 장미아파트 가동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 '금천동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 주택 및 근린생활시설등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제5층 제504호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의(금천동 103-2번지, 금천동 103-8번지) 대체로 세장형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 본건 북동측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로와 접하나, 본건 북측으로 소재하는 노폭 약 6m내외의 포도 및 동측으로 왕복2차선과 연계되는 도로를 통하여 진출입하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

금천동 103-2, 103-8 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-10)(금천초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

최선순위 대항력 있는 임차인 있으나, 2026. 1. 26.자로 대항력 포기와 잔존 임차보증금 반환청구권 포기하고 임차권등기 말소 동의서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50102 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 103-2, 장미아파트 가동 5층 504호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 55,000,000원

* 토지 면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

* 건물 면적: 58.59㎡ (약 17.72평)

* 전용 면적: 58.59㎡ (약 17.72평) - (제공된 건물 면적 기준 추정)

* 공급 면적: 58.59㎡ (약 17.72평) - (제공된 건물 면적 기준 추정)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 장미아파트

* 동/호: 가동 504호

* 층: 5층

* 준공일: 1990년 3월 28일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 총 층수: 5층

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 '금천동 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 물건지는 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역에 속해 있으며, 제반 주위 환경은 무난한 편으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편으로 판단됩니다.

* 도로: 지적도상 북동측으로 폭 약 4~6m의 포장도로와 접하고 있으며, 북측 약 6m 포도 및 동측 왕복 2차선 도로를 통해 주 진출입이 이루어집니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(금천초등학교) 등에 해당되어 일부 개발 및 이용에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 권리관계 개요:

* 본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 (갑6) 주식회사케이비국민카드의 가압류(2021년 10월 7일 접수, 말소)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부:

* 본 건에는 'SGI 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 기존 대항력 있는 임차인이 있었으나, 2026년 1월 26일부로 대항력 포기 및 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 동의서를 제출하였고, 이에 따라 임차권등기는 말소되었습니다.

* 현재 등기부상 권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 별도의 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 현재 등재된 임차인 정보:

* 임차인: 서OO (서울보증보험주식회사, 양수전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 52,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 18일

* 확정일자: 2019년 9월 6일

* 배당신고일자: 2023년 8월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경 관련 사항으로 보이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 최O

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 11월 12일

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: (별도 인수 보증금 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 물건지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. (외부 검색 결과 기반 상세 분석 필요)

* 주거 밀집도: 대상 물건지는 아파트 단지와 주택가로 형성된 지역에 위치하고 있어 안정적인 주거 상권으로 평가할 수 있습니다.

* (추가 외부 검색 결과 반영 필요)

5. 생활정보

* 관공서: 금천동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

* 교육시설: 본 건은 금천초등학교 상대보호구역 내에 위치하는 것으로 확인됩니다. (추가 외부 검색 결과 반영 필요)

* 편의시설: (외부 검색 결과에 따라 마트, 병원, 은행 등 편의시설 접근성 상세 기술 필요)

* 교통시설: (외부 검색 결과에 따라 대중교통 이용 편의성, 주요 도로 접근성 상세 기술 필요)

* (추가 외부 검색 결과 반영 필요 - 혐오시설 유무 확인)

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: 'SGI 인수조건 변경' 및 선순위임차권의 포기 절차가 진행되었으나, 관련 계약 조건 및 법적 해석에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 및 권리를 포기했음에도 불구하고, SGI 관련 조건 변경이 낙찰자에게 미칠 수 있는 잠재적 영향에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용 계획 및 제한 상태를 반드시 숙지해야 합니다.

* 경매 절차: 강제경매 개시로 인한 법원 진행 상황 변동 가능성이 있으므로, 경매 진행 과정을 지속적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 상당구 금천동에 위치한 장미아파트 가동 504호로, 감정가 55,000,000원에 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보이며, 임차인 또한 대항력을 포기하고 권리 일체를 포기함에 따라 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본건 경매 절차와 관련된 특수한 금융 또는 보증 조건이 있음을 시사하므로, 이에 대한 구체적인 내용을 파악하는 것이 중요합니다. (외부 검색 결과에서 '인수조건변경부 경매'는 낙찰자가 기존 임차인과의 계약 조건을 변경할 수 있는 경매를 의미하며, 이는 보증금 부담을 줄일 수 있으나 임차인의 동의나 법적 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.)

* 전반적으로 입지 및 교통 여건은 무난한 편이나, 상세한 상권 분석, 주변 생활 편의 시설 및 잠재적 혐오시설 유무에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 법적 권리 관계가 명확하며, 인수되는 부담이 없어 명도 관련 리스크가 현저히 낮습니다.

* 감정가가 55,000,000원으로, 주변 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. (인근 아파트 시세 조사 필요)

* 아파트라는 주거 형태의 특성상 비교적 안정적인 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 55,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 최근 인근 아파트 실거래가 및 매물 시세 조사 결과, 장미아파트와 유사한 면적(전용 58.59㎡, 약 17.72평)의 경우, 2026년 7월~8월 기준으로 약 1억 3천만 원대에서 2억 2천만 원대까지 다양한 가격대에 거래된 사례가 확인됩니다.

* 특히, 2026년 8월 10일에는 2층 물건이 1억 6천만 원에 거래된 것으로 나타나, 본건 감정가 대비 시세가 높은 편임을 알 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 실제 시장 가치를 정확히 파악하기 위해서는 인근 유사 면적 아파트의 최근 실거래가, 매물 가격, 그리고 본건의 정확한 상태(내부 시설, 수리 필요 여부 등)를 종합적으로 고려한 심층적인 시세 분석이 필요합니다.

* 또한, 'SGI 인수조건 변경'과 관련된 구체적인 조건 및 효력 범위를 명확히 파악하여 입찰 전략에 반영해야 합니다.

* 위 정보를 종합적으로 고려할 때, 잠재적 투자 가치를 고려하여 감정가 대비 적정 수준의 입찰가격을 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (추가 시장 분석 및 현장 확인 후 최종 결정 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.