나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600120 [1] 대전광역시 유성구 궁동 401-1 가온빌라주건축물제1동 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2,3)은 대전광역시 유성구 궁동 봉암초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 학교 및 업무시설, 아파트, 다중주택, 상가주택, 근린생활시설, 근린공원, 종교시설 등으로 형성 되었으며 다중주택 및 근린생활시설 건부지로서의 일반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

2필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 인접도로 대비 대체로 등고 평탄하며 주상용 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(2,3) 북측 및 서측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호2); 도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합 ), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리및이용에 관한 법률>, 관광 특구<관광진흥법>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉암초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(대전어은초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대 보호구역(2024-06-27)(충남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(어은 초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발 특구<연구개발 특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(대덕연구 개발 특구)<연구개발 특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임. 기호3) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07 -26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보 호구역(2024-06-27)(대전어은초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06 -27) (충남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(어은초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본 지상에 수전, 수목등 소규모 정원시설 소재함.

공부와의 차이

본 건 기호(2,3)은 2필지 일단지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본 건의 지적경계, 지적및 이용구분 등은 일반건축물대장상 건축물현황도 , 지적도, 토지이용계획확인서상 도면, 탐문조사, 개략적인 측정 등에 의하였는바 본건 진행 시 별도확인바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건 기호(1)은 철근콘크리트구조 평지붕 5층건(사용승인일: 2022.12.9)으로서 외벽: 석재 외장재 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감. 창호: 새시창호등 마감임.

이용상태

일반건축물대장상 1층 일반음식점, 2층~5층 다중주택, 5층 사무소 이며 1층은 현황 공실상태 의 상가 및 계단실 등으로 탐문됨.

설비내역

다중주택 기준 급탕, 급배수등 위생설비, 도시개스설비, 냉난방설비, 화재탐지및 소화설비, 승강기설비 등 된 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

본 건물 옥상에 제시외 옥탑, 1층 계단밑 창고, 일부에 발코니등 제시외 부합물 소재하는 것으로 탐문됨.

공부와의 차이

본 건물은 공부상 궁동 401-1 지상 소재이나 실제 401-1(기호2) 401-19(기호3) 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본 건은 현장 조사시 이해관계인 부재로 내부구조,설비,현상,이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 일반건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록1은 공부상 궁동401-1 지상 소재이나 실제 401-1(목록2), 401-19(목록3) 양지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경600120 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600120 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 궁동 401-1 가온빌라 주건축물제1동

* 용도: 근린주택 (다중주택, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 3,094,463,046원

* 토지면적: 375.10㎡ (약 113.5평)

* 토지지분: 375.1㎡ (약 113.5평)

* 건물면적: 749.22㎡ (약 226.6평)

* 건물지분: 749.22㎡ (약 226.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOO

* 사용승인일: 2022년 12월 9일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 대전광역시 유성구 궁동, 봉암초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 학교, 업무시설, 아파트, 다중주택, 상가주택, 근린생활시설, 근린공원, 종교시설 등으로 형성되어 있으며, 다중주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되는 일반적인 주위환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 이용상태: 본 건은 2필지의 토지가 일단으로 이용 중이며, 형태는 사다리형에 유사합니다. 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건물 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접도로상태: 본 건은 북측 및 서측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합되어 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 관광특구, 교육환경 보호구역(봉암초, 대전어은초, 충남대), 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구) 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 3일자 주식회사 진인베스트대부 근저당권 (건물 을1, 토지 을7).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 임의경매 개시결정, 가압류, 주택임차권 등이 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

총 23명의 임차인이 등재되어 있으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되어 보증금 중 배당받지 못한 금액이 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 보입니다.

다만, 다음과 같은 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 주의가 필요합니다.

* (303호) 김 : 보증금 0원, 차임 0원 (2024.03.04 전입) - 확정일자, 배당신고일자 없음. 보증금 및 차임 미상.

* (306호) 천 : 보증금 0원, 차임 0원 (2023.02.27 전입) - 확정일자, 배당신고일자 없음. 보증금 및 차임 미상.

* (502호) 박 : 보증금 0원, 차임 0원 (2024.08.02 전입) - 확정일자, 배당신고일자 없음. 보증금 및 차임 미상.

또한, 일부 임차인(402호, 503호)의 경우 동일 호실에 복수의 임차인이 기재되어 있거나, 이름이 유사하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 상권 특징: 본 건물은 대전 유성구의 대학가(충남대학교) 및 연구단지 인근에 위치하여 학생, 연구원 등 젊은 층 및 전문직 종사자의 고정 수요가 예상됩니다.

* 건물 용도: 현재 건물은 다중주택(2~5층) 및 제2종근린생활시설(1층 상가, 5층 사무소)로 이용 중에 있습니다. 1층은 현황 공실 상태의 상가 및 계단실로 파악됩니다.

* 잠재적 임대 수익: 다수의 임차인이 거주하는 다중주택 부분과 상가로 구성되어 있어, 공실 없이 운영될 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 학교, 근린공원, 종교시설 등이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 학교(봉암초, 대전어은초, 충남대학교), 연구단지 등이 인접해 있어 교육 및 연구 환경이 우수합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 소재지 불일치: 본 건물은 공부상 궁동 401-1 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 실제로는 401-1 (목록2) 및 401-19 (목록3) 두 필지 위에 걸쳐 소재하고 있어, 추후 경계나 면적 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 건물 지상에 수전, 수목 등 소규모 정원 시설이 있으며, 건물 옥상 옥탑, 1층 계단 밑 창고, 일부 발코니 등 공부상에 등재되지 않은 부합물 및 종물이 소재하는 것으로 파악됩니다. 이에 대한 정확한 내용 확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금/차임 미상: 위 권리분석 섹션에서 언급된 바와 같이, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로 되어 있어, 실제 명도 또는 배당 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 정보의 복잡성: 일부 호실에 복수 임차인이 등재되어 있거나, 이름이 유사한 임차인이 다수 존재하여, 내부 확인 및 명도 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 신축 건물의 임대 시장 변동성: 2022년 사용승인된 신축 건물이므로, 향후 임대 시장 변동 및 공실률 증가 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 우수한 입지에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)인 근린주택입니다. 대학가와 연구단지 인근으로 안정적인 임대 수요가 기대되며, 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 소재지가 공부와 다르며, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상이고, 제시외 물건 존재 등 현장 확인이 필수적인 사항들이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 파악하고, 현장 조사를 통해 정확한 상황을 파악한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 대전 유성구 궁동, 충남대학교 및 대덕연구단지 인근의 탁월한 입지.

* 건물 상태: 2022년 사용승인된 신축 건물로, 즉시 활용 가능하며 향후 가치 상승 기대.

* 임대 수익: 다중주택과 상가로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출 가능.

* 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리 관계가 명확함. (단, 임차인 보증금 미상 부분은 별도 주의)

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 신축 근린주택으로 연면적이 넓고 입지가 양호하나, 일부 임차인의 정보 불확실성 및 건물 소재지 불일치 등 리스크 요인을 고려해야 합니다. 제공된 주변 다세대주택 매매 시세는 본 건물의 특성과 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 따라서, 감정가(3,094,463,046원)를 기준으로 잠재적 낙찰가율 및 임대 수익률, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 감정가: 3,094,463,046원

* 낙찰가율 예상: 70% ~ 80%

* 예상 범위: 약 21억 6천만 원 ~ 24억 7천만 원

보증금 미상 임차인 등 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최종 제안 입찰가: 2,350,000,000원 (23억 5천만 원)

이 가격은 감정가의 약 76% 수준이며, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 거쳐 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.