나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50078 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 ‘청주시외버스터미널’ 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건 인근 노선변에 버스정류장이 소재하여 본건까지 차량접근및 대중교통편 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건중 4층 405호로서 외벽 : 치장석 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 바닥 : 장판및 타일 등 마감.

이용상태

오피스텔(거실및 화장실 등)임.

설비내역

위생, 급배수, 난방설비, 엘리베이터, 옥내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 공동주택(도시형생활주택, 업무시설)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거용지, 건폐율 70%이하, 용적률 500%이하), 지구단위계획구역(강서지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

도시형생활주택임. 최선순위 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50078 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 4층 405호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

감정가: 66,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 9.66㎡ (약 2.92평)

건물면적 (전용면적): 22.74㎡ (약 6.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 ‘청주시외버스터미널’ 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근 노선변에 버스정류장이 소재하여 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거용지), 지구단위계획구역(강서지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 안명수 (접수일자: 2011-12-12)

* 주택임차권: 정용길 (보증금 52,000,000원, 전입/확정일자: 2024-07-11, 배당신고일자: 2024-08-28) - 인수

* 강제경매: 정용길 (채권액 52,000,000원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정용길

* 보증금: 52,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-11

* 확정일자: 2024-07-11

* 배당신고일자: 2024-08-28

* 대항력: 있음

* 비고: 최선순위 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 관계

말소기준권리: 강제경매 (갑2, 2026-01-23 접수)

인수되는 권리: 주택임차권 (을5, 2024-08-28 접수). 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

본 건은 청주시외버스터미널 인근에 위치하여 상업 시설 이용이 편리하며, 주변에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주거환경

건축물물리표제부 상 본건은 공동주택(도시형생활주택/업무시설(오피스텔))으로 이용 중입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 최선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 52,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

5.2. 기타 리스크

* 공실 위험: 오피스텔의 특성상 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 관리비 미납: 경매 물건의 경우, 미납된 관리비 등에 대한 확인이 필요합니다.

6. 투자 포인트

* 입지: 청주시외버스터미널 인근으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 구조: 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물입니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 66,000,000원으로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 강서동에 위치하며, 터미널 인근의 좋은 입지와 편의성을 갖춘 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용하므로, 배당 결과를 면밀히 확인하고 인수 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

조사 결과, 본건과 유사한 규모(약 20-30㎡)의 청주시 흥덕구 강서동 일대 오피스텔의 최근 매매 시세는 약 5천만 원에서 7천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔에 대한 임대 수요는 꾸준한 편으로 파악됩니다. 다만, 특정 건물인 '레지던스 마리'의 개별적인 최근 실거래가 정보는 확보되지 않았습니다.

8.2. 예상 입찰가 제안 (참고용)

* 감정가: 66,000,000원

* 유사 물건 시세 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

* 인수 가능 임차 보증금: 최대 52,000,000원

경매 물건의 특성상 감정가 이하로 낙찰될 가능성이 있으나, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려할 때 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인 보증금 52,000,000원을 전액 인수해야 하는 최악의 시나리오를 가정하고, 순수 취득 비용(입찰가)을 낮게 책정해야 합니다.

이에 따라, 감정가 대비 약 50% ~ 60% 수준으로 보수적으로 접근 시, 약 33,000,000원 ~ 39,600,000원 선에서 입찰가를 검토해 보시기를 권장합니다. 이는 임차인 보증금이 배당으로 모두 변제되거나, 매수인이 해당 보증금을 인수하고도 추가적인 수익을 기대할 수 있다는 가정 하에 설정된 금액입니다.

주의사항: 투자자는 반드시 임차인의 최종 배당 현황을 확인하고, 보증금 인수 여부를 명확히 파악한 후, 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다. 현장 조사를 통해 건물 상태, 공실 가능성, 주변 시세 등을 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 본 물건 지역 주변에서 특별히 문제 되는 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.