나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50075 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 101동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 소재 "척북삼거리" 남서측 인근에 위치하는 "삼포그린힐아파트" 제 101동 제1층 제103호로서, 본건 인근으로 단독주택 및 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 제1층 제103호로서, - 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, - 바 닥 : 장판 및 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 공용 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 완경사 토지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지의 서측 및 북측으로 소재하는 주출입로가 각각 왕복 2차선 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼포아파트), 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 임대사업자등록이 가능하지 않을 수 있음.
집합건축물대장에 미등재 상태로 임시 사용승인을 받은 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50075 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 101동 1층103호

용도: 아파트

토지면적: 48.20㎡ (약 14.6평)

건물면적: 59.86㎡ (약 18.1평)

해당층: 1층 / 총 12층

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 66,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 소재 "척북삼거리" 남서측 인근에 위치하는 "삼포그린힐아파트" 101동 1층 103호입니다.

주변 지역은 단독주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로에 접해 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

아파트 단지의 서측 및 북측으로 소재하는 주출입로가 왕복 2차선 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

다만, 대중교통 이용 시 버스 배차 간격이 잦지 않아 차량 보유가 필수적일 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼포아파트), 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 유한회사퍼레스 명의로 2022년 1월 21일 이전되었으며, 이후 서울보증보험주식회사의 강제경매로 인해 본건이 매각 대상이 되었습니다.

등기부상 주요 권리로는 한국토지주택공사의 주택임차권(2024년 4월 26일 접수, 49,000,000원)이 확인되며, 안산시 및 안산세무서장의 압류는 말소되었습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 한국토지주택공사(전대인)

보증금: 49,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2022년 4월 12일

확정일자: 2022년 4월 5일

대항력: 있음

비고: 등기부상 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 49,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분은 경매 절차상 배당을 통한 변제 가능성 또는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 안산시 압류 (2024년 4월 29일)

3.4. 인수되는 권리

주택임차권 (한국토지주택공사): 보증금 49,000,000원. 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 매수인이 부담해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 지역은 주거 기능과 함께 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

인근에 BYC마트 강서점, 1004마트 등이 위치하며, 소규모 편의점 및 식당가도 분포하고 있습니다.

4.2. 아파트 단지 내 부대시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에는 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

이마트 청주점이 인근에 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

인근 지역의 초, 중, 고등학교 등 교육 시설과의 접근성에 대한 정보는 제한적입니다.

인근에 초등학교가 있다는 언급이 있습니다.

5.3. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 본건 아파트 인근에 명확한 혐오시설(예: 대규모 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지 않았습니다.

주변에 공장 지대가 혼재된 지역으로, 개별 공장의 종류 및 위치에 따른 소음, 악취 등의 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축법상 사용승인 미필

본건 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태이며, 집합건축물대장에 미등재된 채 임시 사용승인을 받은 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 임대사업자 등록이 불가능하거나, 향후 법적 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 선순위 임차인 인수

한국토지주택공사(LH) 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 49,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 초기 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.3. 시장 가치 대비 높은 총 예상 비용

인수되는 임차인 보증금 49,000,000원을 고려하면, 낙찰가에 따라 총 실질 부담액이 상승하여 시장 가치 대비 수익성이 낮아질 수 있습니다.

6.4. 감정가와 시세 간의 차이

본건의 감정가는 66,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 매매가(48,000,000원)와 비교 시 차이가 존재하며, 이는 본건의 고유 리스크를 반영한 것일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 삼포그린힐아파트는 12층 건물 중 1층에 위치한 아파트로, 59.86㎡(약 18.1평) 면적을 가지고 있습니다.

권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사, 보증금 49,000,000원)이 존재하며, 보증금이 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

가장 큰 리스크 요인은 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않았고 집합건축물대장에 미등재된 상태라는 점입니다. 이는 법적 사용 및 등기, 사업자 등록 등에 제약을 줄 수 있으며, 향후 자산 가치에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

최근 유사 면적의 매매가가 48,000,000원이었던 점을 감안할 때, 감정가(66,000,000원)는 다소 높게 책정되었을 수 있습니다.

따라서, 본건은 법적 하자 문제와 임차인 인수 부담을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차인 보증금을 제외한 낙찰가를 책정할 경우, 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (단, 총 실질 부담액 고려 필수)

* 향후 법적 하자(사용승인 등)가 해결될 경우, 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (현실적으로 해결 가능성 및 비용 검토 필요)

* 안정적인 임대 수요가 있는 지역에 위치하고 있으며, 차량 이용 시 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건축법상 사용승인 미필, 집합건축물대장 미등재 등 중대한 법적 하자가 존재하며, 보증금 49,000,000원의 선순위 임차인을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

또한, 유사 면적(59.86㎡)의 최근 매매가는 48,000,000원이었으며, 감정가는 66,000,000원으로 시세 및 위험 요소를 고려하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, 등기부상 '인수'로 명시된 선순위 임차인의 보증금 49,000,000원은 낙찰가의 추가적인 부담이 될 가능성이 높습니다.

이러한 복합적인 위험 요소를 고려하여, 본건의 법적 하자로 인한 가치 하락분을 반영하고 최근 실거래가 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 48,000,000원

최종 예상 입찰가: 45,000,000원 (법적 하자 및 임차인 인수 부담을 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로, 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.