나이스옥션 법원경매 수원 2026타경49 [1] 경기도 오산시 지곶동 577 이편한세상오산세교 104동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2026.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 지곶동에 소재하는 '세마초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며 주위는 아파트, 학교, 산업단지, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

아파트 주차장까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 공동주택(이편한세상오산세교) 제104동 제20층 제2001호로, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 내벽 : 세멘몰탈위 벽지도배 및 페인팅 창호 : 목재 및 알미늄샷시 창호 바닥 : 타일등 바닥재 마감.

이용상태

아파트로 방, 주방, 거실, 화장실, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-29)(경기도화성오산교육지원청고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-12-29)(경기도화성오산교육지원청고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다. 2.임대관계-미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2026타경49 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 오산시 지곶동 577 이편한세상오산세교 104동 20층2001호

* 건물명: 이편한세상 오산세교 아파트

* 용도: 아파트

* 사용승인일: 2018년 3월 30일

* 감정가: 3억 6천 3백만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 61.91㎡ (약 18.73평)

* 토지 지분: 61.905㎡

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물 지분: 84.9828㎡

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 공급면적: 112Am² (112.89㎡)

* 세대수: 2,050세대

* 동수: 23개동

* 최고층: 25층

* 본건 위치: 20층

1.4. 건설사 및 구조

* 건설사: 대림산업 (現 DL이앤씨)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 경기도 오산시 지곶동에 위치하며, '세마초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 아파트 단지, 학교, 산업단지, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 아파트 주차장까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 경부고속도로 오산IC, 북오산IC 이용이 가능합니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 토지는 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2023.11.20.~2028.11.19.). 해당 허가구역 지정 기간 중 외국인, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

* 한국주택금융공사의 근저당권 (2018년 7월 2일 접수)이 말소기준 권리입니다.

3.2. 등기부 현황

* 총 등기부 채권액: 439,580,000원

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 (근저당), 을2 (근저당), 을3 (근저당), 을4 (근저당), 갑2 (임의경매) 등기.

* 인수되는 권리: 없음 (임차인 보증금 합계 0원).

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

3.4. 공부와의 차이

* 없음

4. 상권 분석

* 본 물건이 속한 지역은 주거 시설과 함께 학교, 산업 단지, 농경지가 혼재된 복합적인 지역입니다.

* '세마초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주요 도로에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* 인근 산업단지는 지역 경제 활동의 기반이 될 수 있으나, 단지와의 거리를 고려하여 환경에 미치는 영향을 판단해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: e편한세상 오산세교 아파트

* 입주 연도: 2018년 3월

* 총 세대수: 2,050세대

* 총 동수: 23개동

* 최고 층수: 25층

* 주차 대수: 총 2,301대 (세대당 약 1.12대)

* 난방 방식: 개별난방

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

5.2. 내부 시설 및 마감

* 구조: 철근콘크리트구조.

* 외벽: 세멘몰탈위 페인팅.

* 내벽: 세멘몰탈위 벽지도배 및 페인팅.

* 창호: 목재 및 알미늄샷시.

* 바닥: 타일 등 바닥재 마감.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방, 주차장 시설 완비.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 확인의 어려움

* 현장 조사 시 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조, 하자(균열, 누수 등), 수리 필요 여부 등을 자세히 확인하기 어려웠습니다.

* 외부 관찰 및 탐문, 표준적 이용 상황에 의거하여 평가되었으므로, 내부 상태에 대한 구체적인 확인이 필수적입니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 임대 관계가 확인되지 않아, 잠재적인 점유 관련 분쟁이나 미정산 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

* 본 물건이 소재한 지역은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택)로의 거래 시 허가를 받아야 합니다. 경매 참가자는 본인의 매수 자격 및 향후 이용 계획에 따라 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 'e편한세상 오산세교'는 2018년에 준공된 비교적 신축의 대단지 아파트로, 오산시 지곶동에 위치하고 있습니다.

* 교통, 교육, 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 단지 자체의 규모와 부대시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 다만, 현황 조사 시 내부 상태에 대한 정확한 파악이 제한적이었던 점과 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있다는 점은 경매 참가 시 반드시 확인해야 할 리스크 요소입니다.

* 이러한 리스크 요소를 충분히 감안하고, 철저한 현장 확인을 통해 최종적인 투자 판단을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공)으로 상품성이 우수합니다.

* 2,050세대 대단지로서 단지 내 편의시설 및 관리 효율성이 높습니다.

* 인근 학교 및 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 363,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 16층: 345,000,000원

* 21층: 367,000,000원

* 14층: 352,000,000원

* 본건은 20층으로, 최근 21층 매매 사례(367,000,000원)와 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 현장 조사 제한으로 인한 내부 상태 불확실성, 토지거래허가구역 등 고려 사항을 감안하여, 합리적인 가격으로 접근한다면 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰을 기대해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 358,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.