나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500508 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1343-136 신우그린빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "신기시장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 1995.02.07) 외벽 : 치장타일 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남서측으로 약7m, 5m 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 도로(저촉),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관 한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21) <교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주 거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500508 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1343-136 신우그린빌라 4층 401호

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 16.48㎡ (약 4.98평)

건물면적: 42.81㎡ (약 12.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

건축물 사용승인일: 1995년 02월 07일

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호

토지 형상: 사다리형

1.4. 매각 및 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

채권액: 97,000,000원 (강제경매 개시 결정 금액 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "신기시장" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

2.2. 도로 및 접근성

본건은 동측 및 남서측으로 약 7m, 5m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부상 말소기준권리(2024.06.04. 압류)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주택임차권(을구 11번, 석주환)은 등기부상 말소되었으나, 물건명세서상 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 97,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

3.2. 1.임차인: 주택도시보증공사(석 )

보증금: 97,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-31

확정일자: 2021-09-02

배당신고일자: 2023-11-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 정보가 있으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 2.임차인: 이하림

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-11-17 (주의: 미래 시점 기재)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸 여부

매각으로 인해 위 임차인들의 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있어, 계약 인수 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 단지 및 건물 시세

비슷한 시기(1993년~2001년)에 건축된 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 살펴보면,

- 1993년식, 44.4㎡(약 13.4평) 면적의 물건이 90,000,000원에 매매되었습니다.

- 2001년식, 43.33㎡(약 13.1평) 면적의 물건이 82,000,000원에 매매되었습니다.

2012년식, 44.77㎡ 면적의 물건이 122,000,000원에 매매된 사례도 있으나, 건축 연도가 비교적 신축입니다.

본건(42.81㎡)의 감정가 85,000,000원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 지역 개발 현황 (주거환경개선지구)

본건은 주거환경개선지구(2006.12.31 사업 완료)에 포함되어 있습니다. 사업 완료 시점으로부터 상당 시간이 경과하였으나, 지역의 지속적인 정비 및 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 시설

인근에 "신기시장"이 위치하여 장보기 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 다세대주택 위주의 주거지역으로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축된 지 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 일반적인 경매 절차와 다른 부분이 있을 수 있으므로, 입찰 전 HUG 및 관련 기관과의 협의 및 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 주거환경개선지구 관련

과거 주거환경개선지구였던 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획이나 규제 변동 가능성에 대한 주시가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가가 주변 시세 대비 합리적으로 책정되어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후화, "HUG 인수조건 변경"이라는 특수 물건 정보 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 임차인들의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, HUG 관련 절차는 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

* 시장 및 교통 접근성이 양호한 주거 입지

* 향후 지역 개발 가능성 (주거환경개선지구)

* 낙찰자 인수 부담이 없는 권리 관계 (단, HUG 조건 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 비교 분석

본건의 감정가는 85,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 82,000,000원에서 90,000,000원 수준입니다.

감정가가 보수적으로 책정된 것으로 판단되며, 경쟁 물건 대비 소유자가 처한 상황 등을 고려할 때 시세 대비 유리한 가격에 취득 가능성이 있습니다.

9.2. 입찰가 제안

본건의 취득을 희망하신다면, 인수 보증금 부담이 없다는 점과 주변 시세 등을 고려하여 85,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

특히 "HUG 인수조건 변경" 관련하여 추가적인 정보 수집 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.