나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500501 [1] 인천광역시 서구 가정동 430-54 늘해찬 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동동 소재 "서구문화회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '가정중앙시장역'이 소재하여 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 4층 401호로서, 외 벽 : 외장타일 붙임 및 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-12-26)(가정3지구), 도로(접합), 가축사육제한 구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500501 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 430-54 늘해찬 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

토지면적: 48.92㎡ (약 14.80평)

토지지분: 48.925㎡ (약 14.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.80㎡ (약 13.85평)

건물지분: 45.8㎡ (약 13.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가정동에 소재하며, "서구문화회관" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '가정중앙시장역'이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건 남측으로는 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑3 압류 (부평세무서장, 2023.05.25.)

등기부채권 총액: 1,220,000,000원

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (김영운)

* 소유권이전 (이진재)

* 압류 (부평세무서장)

* 가압류 (주택도시보증공사)

* 압류 (서울특별시)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

* 주택임차권 (박철희, 209,000,000원, 전입 2022-06-20, 확정 2019-10-07, 배당신고 2023-04-06). 비고란에 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '을구 순위 4번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'로 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 'HUG 인수조건 변경'에 따라 주택도시보증공사가 보증금을 인수 처리할 가능성이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명확히 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 주택임차권 관련 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박철희)

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-20

* 확정일자: 2019-10-07

* 배당신고일자: 2023-04-06

* 대항력: 없음

임차인 정보:

* * 임차인: 주택도시보증공사(박철희). 보증금 209,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-06-20, 확정일자 2019-10-07, 배당신고일자 2023-04-06. 대항력은 없으나 'HUG 인수조건 변경'으로 인한 특이사항이 존재합니다.

4. 상권분석

본건은 "서구문화회관" 북측 인근의 일반 주거 지역에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 상권 형태를 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집된 주거 지역입니다.

* 교통: 지하철 '가정중앙시장역' 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 교육 환경: 본건 토지 이용 계획상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. (인천서부교육청 문의 필요)

* 설비: 건물 내 위생, 상하수도, 가스, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 인수 조건 변경 사항은 낙찰 후 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있으며, 불확실성으로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택용도 취득 한정) 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 임대 관계 미상: 명확한 임대차 현황 파악이 어렵습니다. (다만, 주택도시보증공사 임차인은 확인됨)

* 혐오시설: 일반적인 주거지역 및 근린생활시설 지역으로 검색되나, 정확한 혐오시설(예: 유해 시설, 대규모 공업 시설 등)의 존재 여부는 현장 방문 및 상세 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 검색된 정보로는 특정 혐오시설이 인접해 있다는 직접적인 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 가정동에 위치한 본건 다세대주택은 가정중앙시장역 역세권이라는 장점과 함께 주변의 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 주택임차권의 처리 방식 및 추가 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

감정가는 213,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가와 비교 시 상당한 괴리가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가정중앙시장역과의 근접성으로 인한 역세권 가치.

* 주변의 다양한 근린생활시설을 이용한 편리한 주거 환경.

* 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인천 서구 가정동 일대의 유사 면적(약 38.58㎡~39.19㎡) 다세대주택은 2026년 1월 기준으로 9,000만원에서 9,500만원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 건물면적은 45.80㎡(약 13.85평)로, 이를 최근 거래 사례의 평당가(약 240만~245만원/㎡)에 대입하면 약 1억 1,000만원에서 1억 1,300만원 수준으로 추정됩니다.

따라서 본건의 적정 시장 가치는 약 9,000만원에서 1억 1,300만원 범위로 판단됩니다.

감정가 213,000,000원은 최근 시장 시세보다 약 2배가량 높게 책정되어 있어, 시세 반영이 부족하거나 기타 가치 평가 요소(건물 연식, 상태 등)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

예상 입찰가 산정:

* 감정가: 213,000,000원

* 최근 유사 면적 거래 시세: 90,000,000원 ~ 113,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인, HUG 인수조건 변경으로 인한 처리 예상)

본건은 감정가와 실제 시세 간의 큰 차이가 존재하며, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 불확실성이 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 입찰가는 최근 실거래가 수준을 중심으로 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

주택도시보증공사의 채권자로서 강제경매를 신청한 점과 임차인으로서 보증금이 있는 점은 복합적인 권리 관계를 시사합니다.

따라서, 시세 범위를 고려하여 9,500만원 ~ 10,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 9,500만원 ~ 10,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.