나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500503 [1] 인천광역시 남동구 장수동 788-14 주건축물 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 "인천대공원역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 전철역(인천2호선 "인천대공원역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서, 외벽: 스톤코트 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금237,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500503 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 장수동 788-14 주건축물 1동 5층502호 (도담빌리지)

용도: 다세대주택

건축물 주구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

건축물 층수: 5층 건물 내 5층

건물면적: 42.52㎡ (약 12.86평)

건물지분: 42.515㎡ (약 12.86평)

토지면적: 27.23㎡ (약 8.24평)

토지지분: 27.233㎡ (약 8.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 204,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 "인천대공원역" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 인천2호선 "인천대공원역"과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 장방형의 토지로서 "공동주택"의 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 부평세무서장의 압류(2023-05-25 접수) 입니다.

말소될 권리: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권(을3), 압류(부평세무서장), 가압류(주택도시보증공사), 압류(남동구), 압류(서울특별시) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: NIGAINIKOL

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(노영희)

보증금: 237,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-22

확정일자: 2021-11-11

배당신고일자: 2023-03-14

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수 보증금

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 등기가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소될 예정이나, HUG와의 인수 조건 변경 관련 내용을 정확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 남동구 장수동 779-17번지, 71.18㎡, 2017년식, 2026년 3월 거래 24,000만원 (약 337만원/㎡)

* 인천광역시 남동구 장수동 777-1번지, 73.23㎡, 2011년식, 2026년 3월 거래 28,000만원 (약 382만원/㎡)

* 인천광역시 남동구 장수동 788-14번지(본건과 동일 주소), 55.093㎡, 2018년식, 2026년 3월 거래 16,128만원 (약 293만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건 건물면적(42.52㎡)을 기준으로, 최근 매매 사례의 평당 단가를 적용 시 시세는 약 12,453만원 (293만원/㎡ * 42.52㎡) 에서 16,259만원 (382만원/㎡ * 42.52㎡) 범위로 추정됩니다. 특히 본건과 동일 주소지인 788-14번지의 2018년식 주택 거래가를 기준으로 하면 약 12,453만원 수준입니다. 감정가는 20,400만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 5층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 스톤코트 마감이며, 창호는 샷시창입니다.

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인천대공원역이 인근에 위치하며, 일반적인 주거 지역 내에 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 관련 보증 또는 인수 조건에 변동 사항이 있음을 시사하며, 정확한 내용은 HUG 측에 확인하거나 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 선순위임차권

등기부상 선순위임차권(주택임차권)이 존재했으나, 말소 예정으로 표기되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다. 다만, '선순위임차권'이라는 명시적인 표기가 있는 만큼, 인수 부담이 없다고 단정하기 전에 관련 법률 검토가 필요합니다.

6.3. 감정가와 실거래가 차이

본건의 감정가(20,400만원)가 최근 실거래가(약 12,453만원~16,259만원)보다 현저히 높게 책정되었습니다. 이는 향후 입찰가 산정 시 신중한 접근을 요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 인천대공원역 인근에 위치한 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 하위의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며 HUG의 동의가 있는 것으로 확인되었습니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있어, 철저한 권리 분석과 HUG 관련 사항 확인이 필수적입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 형성된 점을 고려할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 인천2호선 인천대공원역 역세권에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 주거 밀집 지역에 위치하며, 향후 지역 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확성(잠재적): 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 주택임차권 관련 HUG의 동의가 확인되어 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 동일 건물(단지) 내 실거래가 존재: 동일 주소지(788-14) 내 "도담빌리지" 거래 사례가 있어 시세 파악에 참고가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,000,000원입니다.

최근 동일 건물(도담빌리지, 788-14)의 2018년식, 55.093㎡ 거래 사례가 16,128만원(약 293만원/㎡)임을 고려할 때, 본건(42.52㎡)의 시세는 약 12,453만원 수준으로 추정됩니다.

또한, 인근 다른 다세대 주택의 거래 사례를 종합하면 평균적인 시세는 약 14,351만원으로 산정됩니다.

권리분석상 인수 보증금이 0원으로 확인되었고, 임차권이 말소될 것으로 예상되므로, 시세 및 감정가와의 차이를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.