나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500500 [1] 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 15층1509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 1호선 "간석오거리역")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건내 제15층 제1509호로서, (사용승인일 : 2007.05.17) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 강화유리 창호 마감 등임.

이용상태

현장 조사일 현재 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 "업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측으로 광대로변, 남측 및 남서측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500500 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 15층1509호

용도: 오피스텔

감정가: 71,000,000원

토지면적: 4.45㎡

토지지분: 4.45㎡

건물면적: 26.33㎡ (약 7.96평)

건물지분: 26.33㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 "간석오거리역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물까지는 북서측 및 동측으로 광대로변, 남측 및 남서측으로 소로변의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 건축법상 용도지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리인 압류(갑8, 2023-11-13)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 순위의 주택임차권(정소은, 보증금 105,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

이는 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 해당되나, HUG의 동의로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

임차인 현황 상의 주택도시보증공사(정소은)는 보증금 105,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2022-10-13, 확정일자 2022-09-15로 되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 임차권은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 리더스타워 A동은 간석오거리역 역세권에 위치하고 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

주변에 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 함께 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상업적 가치가 있습니다.

2007년에 사용승인된 건물로, 주변 상권은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

인근에 지하철 1호선 간석오거리역이 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

건물은 철근콘크리트조로, 지하 4층/지상 20층 건물 중 15층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 주차 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 권리분석 결과 매각으로 소멸되는 것으로 정리되었습니다.

다만, HUG 관련 절차상의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

건축물대장상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

건물은 2007년에 준공되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다.

권리분석 상 인수할 권리 관계가 없어 비교적 깔끔한 상태로 파악됩니다.

HUG 관련 조건이 있었으나, 매각으로 소멸되는 권리로 정리되어 낙찰자에게 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

- 간석오거리역 초역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력.

- 주변의 주거 및 상업시설 혼합 지역으로 안정적인 상권 형성.

- 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(26.33㎡)의 오피스텔 거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월 31일: 6,600만원 (12층)

- 2026년 3월 31일: 6,500만원 (15층)

감정가는 71,000,000원이나, 최근 실거래가와 본건의 15층이라는 점을 고려할 때, 시장가치는 6,500만원에서 6,600만원 수준으로 파악됩니다.

권리 인수 부담금이 0원이므로, 시세 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 72,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.