나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500502 [1] 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 4층410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제4층 제410호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 소방설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, "업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경500502 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500502 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 4층 410호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 187,000,000원

* 토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

* 토지지분: 7.40㎡ (약 2.24평)

* 건물면적: 51.41㎡ (약 15.55평)

* 건물지분: 51.41㎡ (약 15.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500502)으로, 2026년 1월 21일 접수된 등기(갑4)가 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 "을구 순위 3번 주택임차권등기"는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 사실상 소멸될 가능성이 높습니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-18

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 계약 내용 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이유준)

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-14

* 확정일자: 2022-10-19

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 보증금 관련 권리를 보유하고 있는 것으로 파악됩니다. 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 179,000,000원

1.3. 상권분석

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역(2026.8.25.까지)입니다.

* 건물 용도: 업무시설, 공동주택, 제1종 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 4층 410호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 공부상 용도는 오피스텔로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 소방 설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 대체로 장방형의 토지 위에 건물이 건축되어 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 본건 동측으로 약 35미터, 북측 및 서측으로 약 8미터 폭의 도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 시설: "부흥초등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건의 변경 가능성이 있어, 계약 이행 전 관련 내용을 상세히 확인할 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 인수 부담은 없을 것으로 예상되지만, 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 매수 시, 지정 기간(2026.8.25.)까지 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 특별히 확인된 혐오시설은 없으며, 일반적인 도시 지역의 소음이나 생활 불편 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 오피스텔로서, 부흥초등학교 인근에 자리하고 있으며 주변에 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 밀집해 있어 입지 조건은 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 4층으로, 일반적인 오피스텔로서 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

권리관계상 말소기준권리보다 늦은 권리는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 김 씨가 보증금 및 차임 0원으로 등재되어 있다는 점이 특이사항입니다. 다만, HUG의 말소 동의로 인해 주택임차권등기는 말소될 것으로 예상되어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획 상 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있는 점은 유의할 사항이며, 종합적으로 볼 때 향후 가치 상승 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평동 지역 내에서 비교적 좋은 입지를 가지고 있으며, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 현재 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있으나, 권리 인수 부담이 적어 낙찰 후 적정 마진 확보가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있어, 명도 진행 시 금전적 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 건물 구조와 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 동일 건물인 태강 CITY 내 유사 면적 오피스텔의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월, 전용면적 58.63㎡ 물건이 18,500만원에 거래되었습니다. (면적당 단가: 약 315.5만원/㎡)

* 2025년 2월, 전용면적 48.76㎡ 물건이 15,500만원에 거래되었습니다. (면적당 단가: 약 317.9만원/㎡)

본건은 전용면적 51.41㎡이므로, 위 시세들을 종합적으로 고려할 때 면적당 약 315.5만원 ~ 317.9만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 약 16,200만원 ~ 16,300만원 수준으로 산정됩니다.

감정가 187,000,000원 대비 현재 시세는 약 86.6% ~ 87.2% 수준입니다.

권리 분석 상 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 희망 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 전략적으로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 김 임차인의 대항력 존재 여부에 대한 최종 확인 및 HUG 인수조건의 상세 내용을 추가로 파악하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.