나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500532 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23 어반스뷰6차 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재하는 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철(인천2호선)'시민공원역' 및 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 중 제13층 제1301호로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

89-23, 89-26지번: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~2026.8.25.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500532 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 89-23, 어반스뷰 6차 13층 1301호

건물명: 어반스 뷰 6차

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

총 층수: 14층

해당 층수: 13층

전용면적: 69.54㎡ (약 21.0평)

토지면적(지분): 9.90㎡ (약 3.0평)

감정가: 208,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2019년 11월 4일

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 지하철 인천2호선 "시민공원역"과 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3. 도로상태

본건은 남서측 및 남동측으로 각각 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

인천지방법원 2026타경500532 부동산 강제경매개시결정 (채권액: 244,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 장경근

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 09월 18일

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 전입일자가 말소기준권리보다 늦지만 대항력이 있다고 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김태형 담당)

보증금: 244,000,000원

전입일자: 2022년 07월 29일

확정일자: 2022년 06월 27일

배당신고일자: 2024년 03월 11일

대항력: 없음

비고: 등기부상 해당 임차권은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 을구 순위 1번의 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 등기부상에도 말소로 기재된 점으로 보아 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.2. 4. 집합건물 등기부 요약

다수의 소유권 이전 및 지분 이전 등기가 있으며, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집지역과 근린생활시설, 업무시설이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다. 오피스텔의 주된 용도인 주거 및 업무 수요가 있으며, 인근 상업시설을 통한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

석암초등학교가 인근에 있으며, 다수의 공동주택과 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 정보가 있어, 경매 절차 또는 이후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변동사항이 발생할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

1.5. 2. 대항력 있는 임차인

임차인 장경근 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었음에도 대항력이 있다고 명시되어 있습니다. 이러한 특이한 조건의 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 주변 시세 대비 소폭 낮은 수준으로 보이며, 이는 투자 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요소로, 입찰 전 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 시민공원역 인근으로 교통 편리성 우수.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 오피스텔 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 신축급 오피스텔: 비교적 최근에 건축된 건물로 관리 상태 양호 예상.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 208,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 어반스뷰 6차 오피스텔 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시세는 약 210,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점과 권리상의 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그보다 약간 높은 210,000,000원에서 215,000,000원을 적정 입찰가 범위로 예상합니다.

다만, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.