나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500450 [1] 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 14층1401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

남동구 간석동 소재 "간석오거리"남동측에 접하여 위치하는 도시형생활주택 "웰스하임" 제14층 제1401호로서 인근은 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재된 주상지대임.

교통상황

지하철 등 대중교통이용이 편리한 간석오거리에 접하여 있어 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하4층 지상19층 내 14층 1401호(도시형생활주택)로서 외벽 : 대리석 붙임 등 창호 : 철재창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

간석동 214-15 및 214-16, 2필1단의 토지로서 인접토지와 대체로 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호지역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(2025.8.26-2026.8.25, 외국인 등에 한함, 단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

본건 2014.05.30. 사용승인된 건물이며 일부 호수에 대하여는 대지권이 등기되었으나 본건은 대지권 등록되지 아니한 호수로서 대지권등록부 발급불가하나 추후 적정면적의 대지권이 등기될 것을 상정하여 적정대지권을 포함된 금액으로 평가함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용 중임.
- 미등기 대지권 있음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500450 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 14층1401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 72,000,000원

* 토지면적: 1222.30㎡ (약 370.2평)

* 건물면적: 18.97㎡ (약 5.7평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 웰스하임

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

* 층수: 지하 4층, 지상 19층

* 건축연도: 2014년 (사용승인일 2014.05.30)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 "간석오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재된 주상복합 지대입니다.

* 교통: 지하철 등 대중교통 이용이 편리한 간석오거리에 접해 있으며, 광대로에 접하고 있어 교통이 매우 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 21일자 강서세무서의 압류 (갑5) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 본 건은 토지/건물 일괄매각이며, 매각으로 인해 소멸되는 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 다만, 을구 3번 순위 주택임차권(이혜경)이 등기되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정이나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로도 명시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 주요 채권 및 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (권리자: 이 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-05-31 / 2022-05-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (물건명세서 상 '말소 예정'이나 소멸 여부 재확인 필요)

* 등기부채권총액: 105,000,000원

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 간석오거리 역세권의 주상복합 지대에 위치하여 상업시설과의 연계성이 높습니다.

* 인근 지역은 다양한 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발합니다.

* 최근 유사 부동산 거래 사례 분석:

* 2026년 3월, 2014년 건축된 "풍경채" 64.73㎡가 173,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 267만원).

* 2026년 3월, 1987년 건축된 "동아주택(바동)" 47.56㎡가 120,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 252만원).

* 2026년 3월, 1991년 건축된 "목화빌라(나)" 34.65㎡가 55,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 159만원).

* 본건(18.97㎡)을 가장 유사한 건축 연도의 "풍경채"(64.73㎡, 173,000,000원)의 평당 가격(약 267만원)으로 환산 시, 약 50,700,000원의 예상 시세가 산정됩니다. 이는 감정가(72,000,000원) 대비 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 용도: 도시형생활주택으로 이용 중이며, 14층에 위치하여 조망권이 양호할 수 있습니다.

* 편의시설: 간석오거리 인근에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역 및 다수의 버스 노선 이용이 용이하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 주상복합 지역으로 상업시설, 주거시설 등이 혼재되어 있습니다. (현재 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과로는 본건 주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 임차권 인수 가능성:

* 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권(보증금 105,000,000원)이 등기되어 있습니다.

* 물건명세서에 HUG의 말소동의 확약서 제출로 말소 예정으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로도 명시되어 있어 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 만약 임차권을 인수해야 할 경우, 상당한 금액의 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 미등기 대지권:

* 본건은 미등기 대지권을 가지고 있으며, 이는 추후 적정 면적이 등기될 것을 상정하여 감정가에 포함되었습니다. 등기 과정에서 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 구분건물 등기부 상 권리관계:

* 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 상기 HUG 임차권 관련 사항은 최우선적으로 검토해야 할 리스크입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 인천 남동구 간석동 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 접근성은 우수합니다.

* 건축 연도(2014년)를 고려할 때 비교적 현대적인 건물에 해당합니다.

* 가장 중요한 리스크 요인은 HUG 관련 임차권의 인수 여부입니다. 해당 부분이 명확히 해결되지 않는다면 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

* 임차권 문제가 명확히 해결된다는 전제 하에, 소형 주거 공간으로서 임대 수익 또는 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 간석오거리 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 2014년 준공된 비교적 현대적인 건물입니다.

* 약 5.7평의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로, 권리관계 정리가 용이할 수 있습니다 (단, 임차권 문제 해결 시).

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례 분석 결과, 유사 조건(2014년 준공)의 "풍경채"(64.73㎡, 173,000,000원)를 기준으로 환산한 본건의 예상 시세는 약 50,700,000원 수준입니다.

* 감정가는 72,000,000원으로, 이는 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

* HUG 임차권 인수 가능성과 같은 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리 관계가 명확히 정리되고 시장 가격에 부합하는 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

* 보수적인 관점에서, 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이는 HUG 임차권 문제가 명확히 해결되었음을 전제로 하며, 인수될 경우 입찰가를 대폭 조정하거나 유찰시키는 것이 합리적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.