나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500512 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-18 티케이리즈빌 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 업무시설과 공동주택 및 근린생활시설 등 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하고 인근 버스정류장과 지하철2호선 "간석오거리역" 이 소재하는 등 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 중 제2층 제208호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비와 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택및업무시설 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40m내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 간석동 216-18은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500512 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-18 티케이리즈빌 2층 208호 (신주소: 인천광역시 남동구 경인로 649)

용도: 오피스텔

감정가: 144,000,000원

토지면적: 6.84㎡ (약 2.07평)

건물면적: 44.60㎡ (약 13.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 보통입니다. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "간석오거리역"이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 오피스텔로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 대체로 사다리형이며, 현재 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 약 40m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 "약산초등학교" 서측 인근에 자리하며, 주변 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 2호선 간석오거리역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다. 인근 버스정류장을 통한 다양한 노선 이용도 가능합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지(간석동 216-18)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축용도지역 기타, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부상 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 다양한 권리관계가 등기되어 있으나, 본 매각으로 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사의 가압류(1,020,000,000원) 및 강제경매(147,000,000원)가 말소기준권리가 될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부상 을구 순위 1번으로 주택임차권이 등재되어 있으며, 채권자는 주택도시보증공사(김 ). 보증금 147,000,000원, 차임 0원, 전입 및 확정일자 2021년 12월 23일입니다. 그러나 해당 임차권은 말소 예정이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 주택도시보증공사에서 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리분석 총평

제시된 정보에 따르면, 본 건의 매각으로 인해 소유권 외 모든 권리는 말소될 가능성이 높습니다. 특히, 주택임차권은 말소 예정이며 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항은, 주택도시보증공사 관련 채권 및 임차권이 모두 말소 예정인 점을 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 위치한 간석동 지역은 인천광역시 남동구의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나입니다. 주변에 다수의 근린생활시설, 사무실, 상가 등이 밀집해 있어 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 간석오거리역 인근으로 교통의 요지이며, 이는 유동인구 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 오피스텔 시세 및 임대 동향

인근 간석오거리역 주변 오피스텔의 매매 시세는 해당 물건의 면적(44.60㎡) 기준으로 약 1억 4천만 원에서 1억 8천만 원 선으로 파악됩니다. 이는 본 건의 감정가(1억 4,400만 원)와 유사한 수준이거나 다소 높은 편입니다. 임대 시세 역시 유사한 조건의 오피스텔이 보증금 1,000만 원~2,000만 원, 월세 50만 원~70만 원 수준으로 형성되어 있습니다. TK 리즈빌 자체의 연식(2016년 준공)을 고려할 때, 적절한 관리가 이루어진다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 약산초등학교가 소재하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 고려할 수 있습니다. 또한, 재래시장, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 단지나 상업 시설과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 교통 인프라 구축 과정에서 발생할 수 있는 소음이나 교통량 증가 등의 간접적인 영향은 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

가장 중요한 사항은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권이 말소 예정이며 대항력이 없다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 위험이 없음을 의미합니다. HUG 인수조건 변경 사항은 긍정적인 측면으로 해석되지만, 관련 서류의 최종 확인은 필수입니다.

6.2. 기타

본 건은 일반상업지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재합니다. 또한, 오피스텔이라는 점을 감안할 때, 향후 건물 관리 주체 및 관련 규정 준수 여부를 지속적으로 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 2호선 간석오거리역 및 다수의 버스 노선을 통한 편리한 대중교통 이용 가능.

* 편리한 생활 인프라: 인근 상업시설, 교육시설, 병원 등 생활 편의시설 풍부.

* 권리관계 명확성: 주택임차권 등 주요 권리가 말소될 예정으로 인수 부담 최소화.

* 안정적인 임대 수익 기대: 주변 오피스텔 시세를 고려했을 때, 적정 임대 수익률 확보 가능성.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 중심 상업 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 무엇보다 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없는 상태입니다. 감정평가액 대비 현재 시세 수준이 유사하거나 약간 높은 편이나, 안정적인 오피스텔 임대 수요를 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 144,000,000원입니다. 제시된 권리 분석 결과, 임차인 보증금(147,000,000원)은 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. 현재 시세 수준을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준인 115,000,000원 ~ 129,600,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 세부 권리관계 재확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.