나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500507 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 3층321호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "관교여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제3층 제321호로서, (사용승인일자 : 2017.08.28) 외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건 연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 31필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 중로변의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1216-17, 20 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 주안동 1216-18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 44: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 주안동 1216-28, 54, 55, 56: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 주안동 1216-52: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 주안동 1216-53, 59: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500507 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17, 주안에쉐르 3층 321호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제321호

사용승인일자: 2017년 8월 28일

용도: 연립주택 (다세대 주택)

토지 면적: 33.54㎡ (약 10.15평)

건물 면적: 40.03㎡ (약 12.11평) (전용면적)

토지 지분: 33.5417㎡

건물 지분: 40.0294㎡

감정가: 114,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (확인됨)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동, "관교여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건은 주상용 건부지로 이용 중이며, 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지에 소재합니다.

교통: 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 북측으로 중로변 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 대상, 특정 기간)에 해당합니다.

주변 시설: 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 해당 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 특이할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105644 (가압류, 2023년 9월 19일 접수)

등기부상 총 채무액: 1,159,000,000원

권리 내역:

* 소유권 이전: 주식회사천경 (2018.01.02), 손재현 (2021.11.29)

* 을구 1번 주택임차권 (김혜정): 보증금 139,000,000원, 전입 2021.12.23, 확정 2021.12.07. 집합건물 등기부 요약 상 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 갑 9번 가압류: 주택도시보증공사 (2023.09.19) - 말소기준권리

* 갑 10번 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.22)

인수되는 보증금: 0원 (집합건물 등기부 요약 상 임차권 말소 및 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다. 채권자(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보입니다.)

말소 여부: 말소기준권리(2023.09.19)보다 선순위로 판단될 수 있는 을구 1번 임차권(2023.07.14)이 등기부상 '말소' 처리되었으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 주안동의 주거 지역에 위치하며, 주변에 주택 단지가 형성되어 있습니다.

인천 미추홀구 주안동은 원도심 지역으로서, 점진적인 생활 편의시설 확충 및 도시 기반 시설 개선이 이루어지고 있는 지역입니다.

인근에 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으며, "관교여자중학교" 등 교육 시설은 지역의 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

5. 생활정보

교육 시설: 관교여자중학교가 인근에 있으며, 초등학교 및 고등학교 등 추가 교육 시설로의 접근성이 양호합니다.

교통: 버스정류장이 도보 거리에 위치하며, 시내 및 주요 지역으로 이동 가능한 노선이 운행 중입니다. 자가용 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

편의 시설: 단지 주변으로 마트, 편의점, 병원, 음식점 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 관련 당사자로 있으며, '인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 HUG와의 추가적인 절차나 조건이 발생할 수 있음을 시사합니다.

선순위임차권 관련 불확실성: 등기부상 임차권(을1)은 말소기준권리보다 선순위일 수 있으나, '말소' 등기 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 실질적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과의 연관성, '선순위임차권' 언급의 의미, 관련 서류(말소동의 확약서 등)의 최종 효력 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

외국인 토지 거래 허가구역: 외국인 구매 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 구매 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 신축급(2017년 준공) 연립주택(다세대)으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매입니다.

입지상으로는 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위일 수 있는 임차권이 등기부상 '말소' 처리되었고 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 실제 보증금 인수 부담은 없는 것으로 예상됩니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 '선순위임차권'이라는 문구가 함께 기재되어 있어, 해당 임차권의 최종 처리 경과 및 HUG의 역할에 대한 추가적인 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급(2017년 준공) 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

인천 미추홀구 주안동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 한 안정적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리상의 명확한 리스크 해소 여부를 확인한다면, 상대적으로 안전한 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 12.1평)의 다세대 주택 실거래가는 약 76,700,000원에서 109,300,000원 범위로 추정됩니다. (2026년 5월 기준)

본건의 감정가는 114,000,000원입니다.

권리 분석상 임차권 인수 부담이 0원으로 확인되나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 시장 가격 및 감정가, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 105,000,000원으로 산정합니다. (이는 최신 시세 및 권리 관계 명확성 확인 후 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.