나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500551 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 377-6 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 "삼산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제4층 제401호로서 외벽 : 몰탈위페인트 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-11-17), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-11-17)(접함), 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 도로명주소 건물번호가 "충선로 370" 으로 등재되어 있으나, 현황 건물 외벽에는 "충선로 370-1"로 표시되어 있는바 경매진행시 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

- 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장 상 도로명주소 건물번호와 건물명칭이 "충선로 370", "에이동"으로 등재되어 있으나, 현황 건물 외벽에는 "충선로 370-1", "12동"으로 각 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500551 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

물건 종류: 다세대주택

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 377-6 에이동 4층 401호

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 요약 기준)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

건물 면적: 37.92㎡ (약 11.47평)

1.3. 감정가

감정가: 90,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 "삼산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 아파트, 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있으며, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 9월 24일자 안산시의 압류입니다.

갑구에는 소유권 이전(주식회사에스엠주택, 부미경, 김영만), 압류(안산시), 강제경매(주택도시보증공사) 내역이 등재되어 있습니다.

을구에는 주택임차권(김보라) 내역이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김보라)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 26일

* 확정일자: 2021년 6월 18일

* 배당신고일자: 2023년 9월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을구 5번 주택임차권으로 등재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 경매 절차에서 을구 5번 주택임차권은 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변은 주로 주택가로 형성되어 있으며, 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 인천 부평구 삼산동 일대에서 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

* 현대하트웰(102동, 다세대, 2001년식, 43.56㎡): 9,000만원

* 삼산(연립, 1988년식, 60㎡): 1억 4,500만원

* 무지개빌라(4,5동, 다세대, 1994년식, 32.64㎡): 4,400만원

본건(다세대주택, 37.92㎡)의 감정가는 9,000만원으로, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택(현대하트웰)과 가격 수준이 유사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북서측 인근에 삼산초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 위치한 소규모 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설

주변 지역은 주거용 건물과 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 파악됩니다. 일반적인 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 최종적인 입지 판단을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 도로명주소와 건물번호는 "충선로 370", "에이동"으로 등재되어 있으나, 현재 건물 외벽에는 "충선로 370-1", "12동"으로 표시되어 있습니다. 이는 추후 행정적인 처리나 등기 관련 업무 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 서류 검토 시 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특정 조건이 존재함을 시사합니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후의 절차에 영향을 미칠 수 있는 부분이므로, 입찰 전 HUG 측에 구체적인 내용을 문의하여 확인하는 것이 권장됩니다. 현재까지의 권리분석으로는 낙찰자가 인수하는 금액적 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 임차권 등기 관련

등기부상 을구 5번 주택임차권(김보라)은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 있으나, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 주거지대에 속합니다. 감정가는 9,000만원으로, 인근 유사 다세대주택 시세와 유사한 수준입니다. 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 낮고, 인수해야 할 권리가 없어 투자가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 공부상 주소와 현황이 불일치하는 점, HUG 관련 조건 변경 사항 등은 추가적인 확인과 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 목적

삼산초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구의 실거주 목적에 적합합니다. 소형 다세대주택으로 관리 및 유지보수가 용이하며, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 시세차익 잠재력

인천 부평구 지역은 지속적인 수요가 있는 곳으로, 향후 지역 개발 및 정비 사업에 따라 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 낮은 인수 부담

대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 명도 및 권리 인수 관련 리스크가 매우 낮습니다. 이는 초기 투자 비용 부담을 줄여주는 요인입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본건의 감정가는 9,000만원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(43.56㎡)의 다세대주택이 9,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 면적(37.92㎡)과 건물 연식(1991년경 준공 추정)을 고려할 때, 감정가 수준은 합리적으로 판단됩니다.

권리상 인수하는 금액이 0원이므로, 낙찰 가능성은 감정가의 100%~110% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 90,000,000원에서 99,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

9.2. 고려사항

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 수리 필요 여부, 주변 환경 등을 면밀히 조사해야 합니다. 또한, 공부상 주소와 현황 주소의 차이에 대한 확인, HUG 관련 조건 변경 사항 등에 대한 추가적인 법률 및 실무 검토가 필요합니다. 예상되는 명도 비용, 세금, 등기 관련 부대 비용까지 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.