나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500468 [1] 인천광역시 계양구 장기동 144-2 나비하우스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 '인천계양초등학교' 동측 인근에 위치하는 부동 산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대 로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서, - 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

건물입구 외벽에 건물명과 함께 106동 표시가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500468 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 장기동 144-2 나비하우스 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 167,000,000원

토지면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

건물면적: 49.77㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 건물 입구 외벽에 건물명과 함께 106동 표시가 있음.

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 '인천계양초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 무난한 편입니다. 주변 지역에 혐오시설 등 부정적인 시설은 확인되지 않았습니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

토지 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽은 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(접수일자 2026-01-20, 채권자 주택도시보증공사)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다. 등기부 요약상 을구 5번 주택임차권(권리자: 진민언, 권리금액: 220,000,000원)은 '말소'로 기록되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있고 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 있어 복합적인 판단이 필요합니다. 그러나 등기부상의 '말소' 처리와 HUG의 말소 동의 확약서를 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 가능성이 매우 높습니다.

기타 권리: 소유권 보존, 소유권 이전, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 선순위이거나 말소 예정인 권리들입니다.

총 채무액: 등기부상 채권 총액은 약 470,952,907원입니다.

인수되는 임차 보증금: 0원 (상기 권리분석 결과에 따름)

1.3. 상권분석

본건은 인천계양초등학교 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 해당합니다. 주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 혐오시설 등 부정적인 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인천계양초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 입구 외벽에 '106동'이라는 표시가 있어, 실제 등기부상 동 표기와의 차이가 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특이사항은 채무 관계의 복잡성이나 추가적인 법적 절차 또는 이슈가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

총 채무액이 감정가를 크게 상회하는 점은 경매 진행 과정에서의 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 장기동에 위치한 다세대주택으로, 인천계양초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

최근 인근 유사 물건의 실거래 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 건물 외벽의 '106동' 표시, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사와 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요층에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

유사한 면적의 '나비하우스' 단지 내 최근 실거래가(15.7억원/45.42㎡) 대비 감정가(1.67억원/49.77㎡)는 시세 대비 경쟁력이 있는 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 유사한 조건의 인근 '나비하우스' 104동 45.42㎡ 물건이 2026년 7월 11일 157,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 3.3㎡당 약 11,400,000원 수준입니다.

본 건의 건물면적은 49.77㎡이며, 감정가는 167,000,000원입니다.

최근 실거래가를 바탕으로 산정한 본 건의 예상 가치는 170,000,000원 ~ 175,000,000원 범위로 추정됩니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.