나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500464 [1] 인천광역시 남동구 도림동 654-2 벽산블루밍 104동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 도림동소재 도림초등학교 북서측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 1층 101호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지(도림동 654-1),기호2토지(도림동 654-2) 공히 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(도림구획) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.) 기호3토지(도림동 산35-3) 제2종일반주거지역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500464 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 도림동 654-2 벽산블루밍 104동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 3억 7천 4백만원

토지면적: 46.91㎡ (약 14.19평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평) (전용면적 기준)

총 주차대수: 380대 (단지 전체)

사용승인일: 2008년 1월 29일

경매 구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 도림동에 소재하며, 도림초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도림구획) 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 13일 접수된 인천신용보증재단의 가압류 (인천지방법원 2022카단104241)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

채무자 및 소유자 외 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) / 조

* 보증금: 3억 2천만원

* 전입일자: 2022년 3월 11일

* 확정일자: 2022년 1월 14일

* 배당신고일자: 2024년 4월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 10번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되어 본 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 없습니다.

등기부 요약: 소유권 보존, 소유권 이전, 공유자전원지분 이전, 주택임차권(말소), 가압류(인천신용보증재단, 소상공인시장진흥공단, 오케이에프앤아이대부주식회사, 모두 말소), 압류(남동구, 말소) 등 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액: 4억 4천 1백 95만 4백 26원

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 단지 북서측 인근에 도림초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 마트, 음식점, 카페 등이 있으며, 도보 6분 거리에 인천도림초등학교가 있습니다. 단지 내에는 헬스장, 골프연습장, 독서실 등 커뮤니티 시설이 마련되어 있습니다.

단지 정보: 총 6개동 342세대로 구성되어 있으며, 주차대수는 380대(세대당 1.1대)입니다. 최고 19층, 최저 2층으로 이루어져 있으며, 본건은 1층입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권이 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 부재로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 관련 내용은 경매 절차 진행이나 인수 후 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 주거지역에 위치한 아파트로, 도림초등학교 등 교육시설과 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 2008년에 준공된 아파트이며, 건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다. 권리분석상 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 남동구 도림동의 주거지 내 아파트입니다.

말소기준권리보다 후순위의 가압류, 압류 등은 모두 매각으로 소멸되어 권리상 깨끗한 상태입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 존재하나, 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3억 7천 4백만원

최근 매매 사례:

* 2026년 4월 4층 (12층 중): 3억 2천만원

* 2026년 7월 9층: 3억 3천만원

* 2026년 7월 15층: 3억 1천 7백만원

최근 실거래가를 고려할 때, 본건은 1층으로 동일 평형대의 중간층 대비 시세가 다소 낮게 형성될 수 있습니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점을 감안해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 거래된 실거래가 수준과 감정가의 중간 지점 또는 보수적으로 실거래가 상단 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 3억 1천만원 ~ 3억 3천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.