나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500460 [1] 인천광역시 남동구 간석동 120-7 하이베리원주건축물제1동 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 '간석오거리역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 제10층 제1003호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현재 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 '하이베리원주건축물제1동' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 북서측으로 소로 및 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500460 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 120-7 하이베리원 건축물제1동 10층1003호

용도: 오피스텔

감정가: 216,000,000원

토지면적: 8.04㎡ (약 2.43평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황:

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 '간석오거리역'이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

건물의 구조:

대상 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 제10층 제1003호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태:

현재 '오피스텔' 용도로 이용 중입니다.

설비내역:

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 '하이베리원 건축물제1동'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

대상 물건은 북동측 및 북서측으로 소로 및 세로변에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

없습니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리:

2023년 11월 15일 남동구(인천광역시)의 압류 (등기구분: 갑7)가 말소기준권리입니다.

권리 내역:

* 소유권 이전 (등기구분: 갑5, 갑6)

* 신탁등기 말소 (등기구분: 갑4)

* 압류 (등기구분: 갑7) - 말소기준권리

* 가압류 (등기구분: 갑8, 채권자: 주택도시보증공사)

* 강제경매 (등기구분: 갑9, 채권자: 주택도시보증공사)

* 주택임차권 (등기구분: 을3, 권리자: 이석, 권리금액: 240,000,000원)

인수되는 권리:

등기부등본상 '을구 3번 주택임차권'은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있고, '주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있습니다. 임차인 현황 상 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 상반된 정보로 인해 권리 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

총 채권액:

등기부채권 총액은 425,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이석)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-02

* 확정일자: 2022-07-25

* 배당신고일자: 2024-09-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (특이사항과 연계되어 인수 가능성 재확인 필요)

권리분석 요약:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 보입니다. 그러나 '을구 3번 주택임차권'은 등기부등본상 말소 예정임에도 불구하고 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어, 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 임차인의 '대항력 없음' 정보와 HUG의 말소 동의 확약서 제출 사실을 종합할 때, 일반적으로는 소멸될 권리로 판단되나, 특수물건 정보 및 HUG 인수조건 변경 등 변수가 존재하여 인수 보증금 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

2.3. 상권분석

주변 거래 사례:

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 '하이베리원'의 8층, 전용면적 59.34㎡ (약 17.96평) 오피스텔이 2024년 4월 19일 159,000,000원에 중개 거래되었습니다. 이를 기준으로 해당 물건(전용면적 59.90㎡)의 평당가는 약 2,679,500원 (159,000,000원 / 59.34㎡)으로 산정됩니다.

감정가 대비 분석:

본 물건의 감정가는 216,000,000원으로, 최근 실거래가 159,000,000원 대비 약 34.6% 높은 수준입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 방식에 따라 차이가 발생할 수 있으며, 실제 시세와의 괴리가 존재할 가능성이 있습니다.

주변 시설:

대상 물건은 인천 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 병원, 은행, 대형마트(홈플러스), 식당 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 인천석암초등학교, 인천동암중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다. 검색 결과 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 생활정보

교통:

인천1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 역시 양호합니다.

편의시설:

주변 상업지역에 각종 근린생활시설, 병원, 은행, 대형마트 등이 풍부하게 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설:

인근에 인천석암초등학교, 인천동암중학교 등이 위치해 있습니다.

주거환경:

오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

임차권 인수 가능성:

'을구 3번 주택임차권'이 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 인수될 경우 240,000,000원의 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. 비록 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었다 하더라도, HUG 인수조건 변경 등 특수한 상황을 고려할 때 최종 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

임대 관계 불확실성:

현장 조사 시 폐문부재로 임대 관계가 미상이라는 점과, 거주자가 있으나 특정할 수 없다는 내용이 있습니다. 이는 명확한 임차인 정보(이석, HUG)가 제공된 점과 상충되어, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

HUG 인수조건:

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 추가적인 계약 조건이나 절차가 존재할 수 있으며, 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

토지이용계획 제한:

가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 대상) 등의 제한사항이 존재합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 우수합니다. 오피스텔로서의 기본적인 활용성 또한 양호한 편입니다.

하지만, 240,000,000원의 주택임차권의 인수 가능성과 관련된 불확실성이 본 건의 가장 큰 리스크입니다. '대항력 없음'으로 기재되어 있으나 물건명세서의 특이사항으로 인해 면밀한 권리 재확인이 필수적입니다. 또한, 최근 거래가 대비 높은 감정가 역시 고려해야 할 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 권리 관계 및 HUG 관련 사항을 완벽하게 확인하고, 시세와의 괴리를 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

2.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 인천 1호선 간석오거리역과의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 상업, 편의, 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 잠재적 시세 차익: 최근 매매가 대비 감정가가 높아, 향후 시세 상승 또는 합리적인 가격으로 취득 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 216,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(59.34㎡) 오피스텔이 2024년 4월 19일에 159,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 현 시세는 약 159,000,000원에서 165,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건은 240,000,000원의 주택임차권 인수 가능성, HUG 인수조건 변경, 임대관계 미확인 등 다수의 권리 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없다고 가정하더라도 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 권리 관계에 대한 명확한 확인 및 현장 조사 결과에 따라 조정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.