나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500505 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "관교여자중학교" 서측 근거리에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 내 제3층 제301호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

주안동 1216-17, 1216-20 : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) "주안동1216-18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 44 : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 1216-28, 54, 55, 56 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 1216-52 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 1216-53, 59 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)"

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500505 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 3층301호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 98,000,000원

토지면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

건물면적: 37.34㎡ (약 11.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "관교여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있음.

주위환경: 주변은 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 여건은 보통 수준임.

교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 갑12 압류 (2023.03.24)

소멸되는 권리:

* 갑12 압류 (말소기준권리)

* 을1 주택임차권 (보증금 131,000,000원, 전입 2022.03.02, 확정 2022.01.21) - HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정임.

* 갑13 가압류 (주택도시보증공사, 1,020,000,000원)

* 갑14 강제경매 (주택도시보증공사, 131,000,000원)

인수되는 권리: 없음. 본 건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 131,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-02

* 확정일자: 2022-01-21

* 배당신고일자: 2023-07-05

* 대항력: 없음. HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있음.

인근에 아파트, 다세대, 다가구 주택 등이 밀집하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 지역임.

해당 물건지 주변에 특별한 혐오시설이나 부정적인 상권 요소는 확인되지 않았음.

1.5. 생활정보

주변 교육 시설: "관교여자중학교"가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋음.

교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 지역임.

편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 경매 신청인으로, HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있어 향후 매각 절차 및 인수 조건에 변동 가능성이 있음. HUG가 인수할 경우, 향후 매각가에 영향을 줄 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역으로 건축 관련 규제가 있음.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 취득 시 허가 여부를 반드시 확인해야 함.

1.7. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동에 위치한 본 물건은 연립주택(도시형생활주택)으로, 경매 절차는 HUG(주택도시보증공사)에 의해 진행되고 있음.

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없어 권리관계는 비교적 명확함.

단, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등은 매각 진행 및 취득 과정에서 추가적인 고려가 필요한 부분임.

입지와 주거 환경은 보통 수준이며, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 필요함.

1.8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮음.

HUG 인수 조건 변경 관련하여 유리한 조건으로 인수할 기회가 있을 수 있으며, HUG의 향후 움직임을 파악하는 것이 중요함.

주거 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 예상됨.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 98,000,000원

본 건은 37.34㎡ (약 11.30평) 크기의 주택임.

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 주안동 735-6번지, '세명쉐르빌' (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원 (약 189만원/㎡)

* 주안동 1429-27번지, '화인에이스빌' (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원 (약 272만원/㎡)

* 주안동 622-10번지, '대일빌라' (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원 (약 202만원/㎡)

본 물건(주안에쉐르, 2017년식, 37.34㎡)은 최근 매매 사례 중 '세명쉐르빌'과 건물명 및 주소지가 유사하며, 준공년도가 더 신축임.

감정가는 98,000,000원이며, 최근 매매 사례의 가격대(8,200만원 ~ 12,200만원)와 본 물건의 면적, 상태, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있음.

HUG의 인수 조건 변경 가능성과 시장 상황을 고려하여 85,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.