나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500510 [1] 인천광역시 남구 문학동 346-12 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동소재 '문학초등학교' 동측 약50미터 지점내 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내의 3층 302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역(2025-11-24), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-8.21)(대상자 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26~ 2026.08.25)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2026타경500510 (1) 부동산강제경매 사건의 대상 물건입니다. 소재지는 인천광역시 미추홀구 문학동 346-12 3층 302호이며, 용도는 다세대주택입니다. 감정가는 86,000,000원입니다.

토지 면적은 22.55㎡ (약 6.82평)이며, 건물 면적은 38.87㎡ (약 11.76평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권이 명시되어 있으나, 권리분석 결과에 따라 말소될 예정입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치하며, '문학초등학교' 동측 약 50미터 지점에 자리하고 있습니다. 주변으로는 동류형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 단지로서의 입지를 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 또한, 본건은 동측으로 약 4미터 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원의 강제경매 개시 결정(2026타경500510)에 따른 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 '갑9' 압류(미추홀구(인천광역시))이며, 이보다 선순위 권리 없이 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약 결과, '을5' 주택임차권(채권액 100,000,000원, 권리자 유다원)이 존재했으나, 해당 권리는 말소 예정으로 등기되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(HUG)의 유다원 임차인이 보증금 100,000,000원, 차임 0원으로 확인됩니다. 전입일자는 2021년 10월 8일, 확정일자는 2021년 9월 10일이나, '대항력 없음'으로 표기되어 있어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 주요 권리 사항:

* 말소기준권리: 갑9 압류 (미추홀구(인천광역시))

* 주택임차권: 을5 (유다원), 보증금 100,000,000원 (말소 예정)

* 낙찰자는 인수하는 임차보증금 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 문학동 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 문학초등학교가 위치하여 학군 수요가 있으며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

최근 거래된 주변 다세대주택 매매 사례를 보면, 2026년 5월에 340-4번지 미래타운나동(59.58㎡)이 118,000,000원, 396-21번지 한솔파크빌106동(59.58㎡)이 81,000,000원, 364-1번지 캐슬베리(45.194㎡)가 121,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(38.87㎡)과 비교 시, 주변 시세는 평당 약 200만원에서 310만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 문학초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 주거 단지로서 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

* 건축 정보: 2001년 9월에 준공된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층에 위치하며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 경매 물건으로, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 추가적인 확인이 필요합니다. 일반적으로 HUG가 보증금을 대위 변제한 후 채권을 회수하기 위해 경매를 진행하는 경우, 낙찰자가 HUG에게 추가로 금액을 인수해야 하는 조건이 붙을 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 '말소 예정'으로 기재되어 있으며 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 금액은 없을 것으로 보입니다. 그러나 해당 조건의 정확한 내용과 영향은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 선순위 임차권: 등기부상 선순위 임차권이 존재했으나, '말소 예정'으로 처리되어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 보입니다. 하지만 임차권 관련 법적 효력 및 말소 처리 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하므로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 문학초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 생활 편의성이 우수합니다. 교통 또한 편리하여 거주 환경이 준수합니다.

권리 분석 결과, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 등 특이사항도 말소 예정으로 분류되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 이는 일반 경매 물건보다 경쟁률이 낮을 수 있다는 장점으로 작용할 수 있습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 정확한 내용은 추가 확인이 필요하며, 임대차 관계 미상인 점은 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차권 역시 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 위험 부담이 적습니다.

* 우수한 입지 조건: 문학초등학교 인접, 대중교통 편리, 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* HUG 관련 물건의 낮은 경쟁률: HUG 인수조건 변경이라는 특수성으로 인해 일반 투자자들이 접근을 꺼릴 수 있어, 시세보다 유리한 가격에 낙찰받을 기회.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 86,000,000원입니다. 주변 최근 실거래 사례 분석 결과, 전용면적 38.87㎡ 기준 평당 약 200만원에서 310만원 수준으로, 총 거래액은 81,000,000원에서 121,000,000원 범위에 있습니다.

감정가 86,000,000원은 최근 시세 범위 내에 있으며, 권리상의 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 경쟁률에 따라 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특수성이 존재하나, 해당 조건이 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 금액 부담으로 이어지지 않는다면, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점과 임차권이 말소 예정인 점은 긍정적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 주변 시세 및 HUG 인수조건의 최종 확인 내용을 반영하여 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

주의사항 : 'HUG 인수조건 변경'의 정확한 의미와 법적 효력에 대한 면밀한 법률 검토 및 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.