나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500485 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-8 더젠씨티 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "낙섬사거리" 북동측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 숭 의역) 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 7층 703호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 북서측(광대로폭) 및 남동측(세로폭)으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥중교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

사건번호: 인천지방법원 2026타경500485 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-8 더젠씨티 7층703호

용도: 아파트 (건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있으며, 공동주택으로도 활용 가능)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 11.69㎡ (약 3.54평)

건물면적: 79.30㎡ (약 23.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "낙섬사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철 1호선 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 부지의 북서측(광대로폭) 및 남동측(세로폭)으로 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023.12.18), 가축사육제한구역, 상대보호구역(신흥여중, 신흥중교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21).

1.2. 건물정보

2

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 7층 703호입니다.

* 건물 외관 및 마감: 외벽은 페인팅 및 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창호입니다.

* 건물 이용상태: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 공동주택으로도 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

* 건물 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

2

* 말소기준권리: 압류(안산세무서장, 2022-04-08)

* 총 등기부채권액: 2,291,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2017-01-23)

* 소유권이전 (2020-08-10)

* 주택임차권 (김예은, 220,000,000원, 2020-07-03 확정, 2020-07-20 전입. 말소 예정)

* 압류 (안산세무서장, 2022-04-08. 말소기준)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2022-09-13. 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-21. 본건 경매 개시. 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-20

확정일자: 2020-07-03

배당신고일자: 2023-12-01

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-27

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 500,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2024-12-27

확정일자: 2024-12-27

배당신고일자: 2026-02-04

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권 (김예은). 단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

2

* 주변 상업 시설: 본건 소재지는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주변에 다양한 편의시설(마트, 식당, 카페 등)이 풍부하여 기본적인 상업 활동이 활발합니다.

* 미래 발전 가능성: 일반상업지역 및 시가지경관지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

2

* 주변 편의시설: 단지 인근에 다수의 편의점, 소형 마트, 식당가 등이 소재하며, 대형마트 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 교육시설: 본건 인근에 신흥여자중학교, 신흥중학교가 위치하고 있으며, 관련 법규에 따라 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 인근에 초등학교 및 고등학교도 분포할 것으로 예상됩니다.

* 주변 문화/여가시설: 용현동 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 대규모 공원이나 문화시설은 다소 부족할 수 있으나, 인근 지역 개발에 따라 향후 개선될 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 종합적인 조사 결과, 본건 인근에 주민 생활에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사가 본건 경매를 신청하였고, "HUG 인수조건 변경" 사항이 특이사항 및 특수물건정보로 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 채무 인수 또는 소유권 이전 과정에서 특별한 조건을 가지고 있음을 시사하며, 입찰 전 HUG의 정확한 인수 조건 및 절차를 확인해야 합니다.

* 용도 혼동 가능성: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있으나, 공동주택으로도 활용 가능하며, 등기부등본 상의 권리관계 또한 복잡할 수 있습니다. 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이, 그리고 이에 따른 세금 및 규제 적용 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 약 22.9억원으로 매우 높아, 경매 절차 진행 및 배당에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

2

본건은 인천 미추홀구 용현동의 역세권에 위치한 오피스텔/아파트 겸용 건물로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 높은 총 채권액은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하게 정리되고 있으나, HUG의 정확한 인수 조건 확인 및 실사용 용도에 따른 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

2

* 역세권 입지: 수인분당선 숭의역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 직장인 수요가 기대됩니다.

* 복합 용도: 주거 및 업무 공간으로 활용 가능한 복합 용도로, 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 교육 환경: 인근 학교들의 존재로 인해 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

2

감정가는 225,000,000원입니다. 본건의 총 채권액이 매우 높고 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 입찰가 산정 시 추가적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 인수 조건 및 향후 시장 상황을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (예: 180,000,000원 ~ 202,500,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.