나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500446 [1] 인천광역시 부평구 부평동 518-7 스위트홈 2동 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 남측 인근에 위치하는 스위트홈2동 5층 507호로서 주위는 장제로변으로 업무 및 상업시설, 오피스텔 등이 소재하여, 동측 이면 지역에는 다세대주택 등 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 5층 507호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 1단의 세로장방형 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로의 간선도로(장제로) 및 남측으로 중로의 이면도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 중점경관관리 구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경500446 (1) 사건의 부동산 경매 물건에 대한 정보와 분석을 제공합니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500446 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 518-7, 스위트홈 2동 5층 507호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 10.49㎡ (약 3.17평)

* 토지 지분: 10.488㎡ (약 3.17평)

* 건물면적: 77.32㎡ (약 23.39평)

* 건물 지분: 77.32㎡ (약 23.39평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 부흥초등학교 남측 인근에 위치합니다. 장제로변을 따라 업무 및 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있으며, 동측 이면 지역에는 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조의 14층 건물 중 5층 507호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 화강석 마감이며, 창호는 샷시입니다. 2015년 2월에 사용승인된 건물입니다.

* 토지 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 2필지의 세로장방형 토지 위에 공동주택 및 업무시설이 건축되어 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 서측으로는 광대로인 장제로, 남측으로는 중로인 이면도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

말소기준권리는 2022년 9월 23일자 동안산세무서장의 압류(갑4)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-02-27

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 고

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-04-24

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (동현정)

보증금: 202,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-06-30

확정일자: 2020-06-08

배당신고일자: 2023-08-10

대항력: 없음

비고:

* 집합건물 등기부 요약:

등기부상 을구 7번 순위의 주택임차권(동현정)이 존재하나, 말소기준권리(갑4 압류)보다 후순위이며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 2,273,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 부평동 일대는 장제로를 중심으로 업무, 상업시설 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 유동인구와 잠재적 수요가 꾸준한 편입니다. 인근에 부흥초등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 많아 생활 편의성이 높습니다.

* 교육환경: 부흥초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 있으나, 현재까지 파악된 정보상으로는 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 조건의 세부 내용을 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2026.08.25까지), 해당 기간 내 잔금 납부 및 소유권 이전 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 백 , 고 임차인의 경우 대항력은 없으나, 명도 과정에서 특이사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 주요 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으며, 건물 연식도 비교적 신축(2015년 준공)에 해당합니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없어 보이나, HUG 관련 조건 변경 사항 및 허가구역 지정 등은 세심한 주의가 필요합니다. 전반적으로 시장성이 양호한 오피스텔 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구 핵심 상업/업무 지역에 위치하여 임대 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 오피스텔: 비교적 최신 건물로 관리 상태 및 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 채무가 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 사례는 약 16,500만원에서 18,300만원 사이에서 이루어졌습니다. 본 물건의 건물 면적(77.32㎡)은 해당 거래 사례보다 다소 넓은 편이며, 이를 고려할 때 현재 시세는 약 19,000만원에서 20,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 210,000,000원이나, 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 최초 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 전략적으로 접근하는 것이 일반적입니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원 내외로 제안하며, 경쟁 입찰 상황에 따라 시장가 근처까지 상향 조정을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.