나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500466 [1] 인천광역시 서구 검암동 521-5 디베스트 다동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택이 주를 이루는 일반주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 검바위역(인천2호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2011년 09월 08일자에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제다동 제4층 제402호로서, 외벽: 치장벽돌마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부타일붙임마감(표준마감기준) 등, 창호: 하이샷시마감 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대주택)으로 이용중임. ※후첨 '내부구조도' 참조하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합) 가축사육제한구역 (2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (인천서부교육청평생교육과 문의560-6659) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 (과밀억제권역) <수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500466 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 521-5, 디베스트 다동 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 151,000,000원

토지면적: 33.99㎡ (약 10.28평)

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택이 주를 이루는 일반주택지대입니다. 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 인천도시철도 2호선 검바위역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다. 검바위역까지 도보 약 9분 거리입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경500466)으로, 접수일자 2026년 01월 21일입니다.

* 선순위 권리: 등기부상 을구 3번 주택임차권 (접수일자 2024-10-10, 170,000,000원)이 존재하나, 집합건물 등기부 요약상 말소로 표시되어 있으며, 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 비고 사항이 있어 세부적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-20

* 확정일자: 2022-08-09

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 170,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 다세대주택이 주를 이루는 일반주택지대로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 인근 상권: 인근에 검바위역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 검암 1지구와 2지구에 따라 상권 특성이 다소 다르며, 1지구는 가족 외식 위주, 2지구는 간편식 및 배달 위주 상권이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 검암중학교, 인천간재울초등학교, 간재울중학교, 대인고등학교, 서인천고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 검암동우체국, 서구국민체육센터, 검바위공원, 경서공원, 빈정공원 등이 위치하여 생활 편의 및 여가 활동을 지원합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 주거 환경: 건물의 사용승인일은 2011년 9월 8일로, 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며 지정 기간은 2026년 8월 25일까지였습니다. 경매 시점 이후에는 해당 조건이 해제될 가능성이 높습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되나, 관련 내용은 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후도: 2011년 준공되어 내용연수 40년을 기준으로 약 26년의 수명이 남아있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지입니다. 검바위역 역세권이며 주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 감정가는 151,000,000원입니다. 임차인의 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 과거 토지거래허가구역 지정 이력이 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 도시철도 2호선 검바위역 도보 이용이 가능한 역세권입니다.

* 생활 편의시설: 주변에 학교, 공원, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 개발 호재: 검암역세권 개발사업 등 지역 개발에 대한 기대감이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례를 기반으로 산정한 현 시세는 약 117,515,000원에서 141,664,000원 범위로 추정됩니다. 본건의 감정가는 151,000,000원이며, 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 토지거래허가구역 이력, HUG 관련 조건 변경, 임차권 관련 특이사항 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.