나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500452 [1] 인천광역시 부평구 부평동 416-31 리치카운티 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천 부평동초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 상가점포, 주상용건물 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 전철역(부평시장역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상14층 건물 내 제2층 제201호로서 - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 정방형 토지로서 오피스텔 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적인 2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 오피스텔 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500452 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 416-31 리치카운티 2층201호

* 건물명: 리치카운티

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 177,000,000원

* 토지 면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

* 토지 지분: 8.005㎡ (약 2.42평)

* 건물 면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

* 건물 지분: 59.81㎡ (약 18.09평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 건축 연도: 2016년

* 건물 층수: 지하 1층 ~ 지상 14층 중 2층

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천 부평동초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 상가점포, 주상용건물 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역(부평시장역)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

* 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매)

* 말소기준권리: 등기부상 갑4로 등기된 동안산세무서장의 압류 (2022.09.23)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-17

* 확정일자: 2021-08-17

* 배당신고일자: 2023-11-03

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 을구 순위 3번 주택임차권 (권리자: 박기범, 권리금액: 188,000,000원)은 등기부상 말소 처리되었으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"로 기재되어 있어, HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서 효력에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 특이사항 및 특수물건정보는 복잡한 권리 관계를 시사하며, 임차권의 최종 소멸 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요함.

* 인수 대상 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 총 등기부 채권액: 2,259,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 인천 부평구 부평동 일대는 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역임.

* 부평시장역 인근으로 유동인구가 있는 지역이며, 주변 상업시설 이용이 편리할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 부평시장역(도보 이동 가능 거리) 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 교육: 인천 부평동초등학교가 인근에 위치.

* 편의시설: 인근 편의점, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용 가능.

* 주변 시설: 본건 주변 지역에 대한 신속한 검색 결과, 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 방문 및 상세 주변 조사를 권장함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 불확실성: 등기부상 임차권이 말소되었고 임차인 현황 상 대항력이 없다고 기재되어 있으나, '선순위임차권' 언급 및 물건명세서상의 특이사항으로 인해 HUG의 말소 동의 확약서 효력 및 최종적인 권리 소멸 여부에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 내부 구조 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 협조 부재로 내부 구조를 직접 확인하지 못하였음. 건축물대장, 외관, 주변 탐문 등을 참고하여 평가되었으므로, 입찰 전 내부 구조 및 상태를 반드시 직접 확인해야 함.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 과거 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.)이 현재 시점(2026.10.05) 기준으로 만료되어 현재는 해당 제한은 적용되지 않음. 다만, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 용도지역 및 지구 관련 규제는 유지됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하는 오피스텔로, 부평시장역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 7,700만원이며, 전용면적 59.81㎡(약 18.09평)의 준수한 크기를 갖추고 있습니다. 권리 관계에 있어 HUG와 관련된 복잡한 임차권 문제가 존재하나, 현재 제공된 정보와 등기부상 말소 처리 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출 건을 종합하면 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, '선순위임차권'이라는 언급이 있어 최종 확인이 필수적입니다. 내부 구조를 직접 확인하지 못한 점은 아쉬우나, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평시장역 인근 역세권 입지로 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 전용면적 59.81㎡(약 18.09평)으로 1인 가구 및 소규모 가구에게 적합한 넓이.

* 주변 개발 계획 및 임대 수요 등을 고려하여 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기준):

* 2025년 7월 14일: 15,500만원 (59.81㎡, 13층)

* 2025년 9월 23일: 17,000만원 (59.81㎡, 13층)

* 2024년 10월 15일: 18,000만원 (57.39㎡, 7층)

* 감정가: 177,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석 결과, 동일 면적(59.81㎡)의 2025년 실거래가 범위는 15,500만원 ~ 17,000만원입니다. 13층이라는 좋은 층수를 고려할 때, 감정가 177,000,000원 대비 시세 하단부 또는 중간값 이상에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.