나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500412 [1] 인천광역시 남동구 만수동 2-10 월드이클래스 12층1203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 무난한 편임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 무난함.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층건물내 제12층 제1203호로서, 사용승인일:2019.01.22 외벽:돌붙임마감. 창호:하이샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비,가스보일러설비에 의한 난방임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약5-6m의 도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 인천지방법원 2026타경500412 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 2-10 월드이클래스 12층1203호

용도: 다세대주택

감정가: 218,000,000원

토지면적: 10.87㎡ (약 3.29평)

건물면적: 43.13㎡ (약 13.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (강제경매 신청 채권자는 이형진)

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 01월 22일

건축년도: 2019년

건물총층수: 13층

해당층수: 12층

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 2019-02-13 (유제동)

- 소유권이전: 2020-08-25 (오진우)

- 주택임차권 (인수): 2023-11-03 (이형진, 금205,000,000원, 전입 2020.07.31)

- 가압류 (말소기준권리): 2023-07-18 (주택도시보증공사, 금813,500,000원)

- 강제경매 (말소): 2026-01-20 (이형진, 231,881,917원)

등기부채권 총액: 1,018,500,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 여건은 무난한 편입니다.

교통상황:

대상 물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

대상 물건은 서측으로 노폭 약 5-6m의 도로를 이용하여 출입 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

갑3번 가압류 (주택도시보증공사, 2023-07-18)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

을구 3번 주택임차권 (이형진)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 215,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. (단, 전입일자 2020.07.31, 확정일자 2020.07.09)

임차인 현황:

* 임차인: 김서현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이형진

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-31

확정일자: 2020-07-09

배당신고일자: 2023-11-03

대항력: 있음

비고: 인수 보증금

총 인수 보증금: 215,000,000원

4. 상권분석

주위 환경:

대상 물건은 다세대주택 및 오피스텔 밀집 지역에 속하며, 주거 환경으로 무난합니다.

최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

- 대명빌라(841-27) (1991년식, 35.91㎡): 2026년 3월 30,000,000원 거래.

- 이안애 (2016년식, 45.75㎡, 연립): 2026년 3월 163,000,000원 거래.

- 성덕빌라(A동) (1991년식, 36.51㎡): 2026년 3월 93,000,000원 거래.

이는 비교적 연식이 오래된 다세대 주택이 상대적으로 낮은 가격에 거래되었음을 보여줍니다. 2016년식 연립 주택의 거래가는 163,000,000원으로, 본건 물건(2019년식, 43.13㎡)의 감정가(218,000,000원)와 비교 시, 본건의 신축 연식과 감정가가 시세 대비 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다. 다만, "월드이클래스"라는 명칭과 2019년 사용승인일을 고려할 때, 비교 대상 물건들과 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

"만수북중학교" 북측 인근에 위치하며, 주거 지역으로 필요한 편의시설 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이형진의 보증금 215,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 실질적인 취득 원가에 큰 영향을 미칩니다.

타 물건과의 형평성:

감정가 218,000,000원 대비 인수되는 임차보증금 215,000,000원으로, 낙찰가의 대부분이 보증금으로 잠식될 수 있습니다.

혐오시설 여부:

제공된 자료 내에서 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다. (단, 외부 지도 검색 등을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 편의성은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 215,000,000원이 매수인에게 인수되는 권리 관계가 존재하므로, 이는 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 최우선적인 리스크 요인입니다. 감정가가 218,000,000원이지만, 인수되는 보증금이 이를 거의 상회하여, 실제 매수인의 추가 투입 금액이 적을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 사용 승인으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

양호한 입지: 주거 지역 내에 위치하며, 학교 및 버스 정류장 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

낮은 추가 투입금 가능성: 인수되는 임차보증금이 감정가에 육박하여, 낙찰가율에 따라 추가 투입되는 현금이 매우 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 215,000,000원을 제외한 부동산의 실질 가치에 기반하여 산정합니다.

감정가: 218,000,000원

인수 보증금: 215,000,000원

부동산의 실질 가치 (감정가 - 인수 보증금): 3,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 부동산의 실질 가치인 3,000,000원 수준을 기준으로, 경매 시장 상황 및 참여 전략에 따라 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가: 3,000,000원 ~ 5,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.