나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500319 [1] 인천광역시 남동구 간석동 605-15 씨동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석역"북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 및 지하철1호선(간석역) 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 1991.05.22) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500319 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 605-15, C동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 25.54㎡ (약 7.73평)

건물면적: 36.34㎡ (약 10.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1. 1.

입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선(간석역)이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

1. 2.

권리분석

본건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리인 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500319)보다 선순위에 해당하는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 김영호: 보증금 1,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2024-12-11, 대항력 있음. (비고: 확정일자, 배당신고일자 미상)

* 한국주택금융공사 (임차인: 홍상미): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-27, 확정일자 2022-04-25, 배당신고일자 2024-07-09, 대항력 있음. (비고: 주택임차권, 금액 110,000,000원, 말소: 인수)

권리분석상, 홍상미 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 110,000,000원은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 13번: 주택임차권, 권리자 홍상미, 권리금액 110,000,000원, 말소: 인수. 전입일자 2022-05-27, 확정일자 2022-04-25.

* 을구 13번 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자체 계산된 것으로 보이나, 등기부상 및 물건명세서 상 110,000,000원의 보증금 인수 의무가 명시되어 있습니다.)

1. 3.

상권분석

본건이 소재한 간석동 일대는 역세권을 중심으로 주거지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 간석역을 이용하는 유동인구가 있으며, 주변에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 본건은 다세대주택으로 직접적인 상권 형성보다는 주거지로서의 가치가 중심이 됩니다.

1. 4.

생활정보

건물의 구조는 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제302호이며, 1991년 5월 22일 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다. 탐문 조사 결과, 본건은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 폐문부재로 내부 확인은 불가했습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등은 구비되어 있는 것으로 보입니다.

토지는 세장형으로 현황 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1. 5.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 (홍상미): 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다.

* 건축물 노후화: 1991년 준공 건물로 35년차 되어 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 이용 제한 사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물의 정확한 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다.

1. 6.

종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동의 주거지역에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 간석역 인근으로 교통은 편리한 편이나, 1991년 준공된 노후 건물이라는 점과 가장 큰 리스크 요인인 110,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 의무가 있습니다. 따라서, 해당 보증금 인수 금액을 포함한 총 투자 비용과 본건의 현재 시세 및 향후 가치를 면밀히 비교 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

1. 7.

투자 포인트

* 인천지하철 1호선 간석역 인근의 역세권 입지.

* 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 주거 생활 환경이 양호.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 확보에 유리할 수 있음.

1. 8.

예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식(1991년)의 다세대주택(건물면적 34.65㎡)이 2026년 3월 3일 55,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적은 36.34㎡로 유사하며, 감정가는 91,000,000원입니다.

하지만, 본건은 110,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

따라서, 본건 자체의 시장 가치(매수인이 인수하는 보증금을 제외한 금액)를 고려할 때, 유사 면적 및 연식의 거래 사례인 55,000,000원을 기준으로 하되, 감정가(91,000,000원)와 면적(36.34㎡)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

만약 75,000,000원에 입찰할 경우, 총 부담 금액은 75,000,000원 (입찰가) + 110,000,000원 (인수 보증금) = 185,000,000원이 됩니다. 이 총 금액이 현재 시세와 비교하여 합리적인지 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.