나이스옥션 법원경매 인천 2026타경49 [1] 인천광역시 계양구 효성동 578-18 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동소재 '효성2치안센터" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택,아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내의 4층 403호로서, 외벽 : 드라이비트마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 도시가스에 의한 난방설비, 급.배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약20미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

그리핀 C로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경49 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 578-18 4층 403호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호

건물 외벽: 드라이비트 마감

건물 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 하이새시 창호

건물 설비: 도시가스 난방, 급.배수 및 위생 설비

토지 형상: 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지

이용 상태: 다세대주택 부지로 이용 중

특이사항: 공동담보, 그리핀 C로 표시되어 있음

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 102,000,000원

토지면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

토지지분: 24.05㎡ (약 7.27평)

건물면적: 38.13㎡ (약 11.53평) - 전용면적

건물지분: 38.13㎡ (약 11.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효성2치안센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 본건과 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 지역으로서의 특성을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

본건은 남측으로 약 20미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 상세 현황

3.1. 건물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕으로 건축된 5층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽은 드라이비트 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다.

창호는 하이새시 창호가 설치되어 있습니다.

3.2. 건물 설비 및 이용 상태

본건은 도시가스에 의한 난방 설비가 설치되어 있습니다.

급.배수 및 위생 설비도 갖추고 있어 일반적인 주거 생활이 가능합니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.3. 토지 형상 및 이용

본건 토지는 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 5월 13일에 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을3)입니다.

이후 접수된 권리들(가압류, 압류, 임의경매 등)은 모두 말소 예정으로, 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액은 117,031,139원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 원명희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-01-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 명시된 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

4.3. 권리 분석 종합

본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능한 물건입니다.

인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 특성

본건이 위치한 효성동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 비교적 양호한 편입니다.

'그리핀 C'로 표시되어 있다는 점은 해당 건물의 특정 호수나 구역을 나타내는 표기로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.2. 생활 편의성

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

주거지로서 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시세 대비 감정가 차이

본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

하지만 제공된 최근 매매 JSON 정보(2026년 7월 거래)를 바탕으로 유사 면적 물건의 시세를 분석한 결과, 제곱미터당 시세는 약 1,600,000원 ~ 1,700,000원 수준입니다.

본건 건물 면적(38.13㎡)을 기준으로 산출한 예상 시세는 약 62,000,000원 ~ 65,000,000원 정도로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

6.2. 토지거래 허가구역

본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

현재 시점(2026년 7월 27일)에서 유효한 기간이므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 해당 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타

건축물대장상 사용 승인일(2012년 7월 20일)과 관련하여, 제공된 인근 주택들의 건축 연도(1979년, 1994년, 1993년)보다 현저히 신축이라는 점은 긍정적 요인이지만, 시세와 감정가의 괴리가 큰 점은 유의해야 합니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 2011-2012년경 준공된 것으로 추정되어 비교적 신축 연식이라는 장점을 가집니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

그러나 감정가(102,000,000원) 대비 제공된 실거래가 정보로 산출된 시장 시세(약 62,000,000원 ~ 65,000,000원)가 현저히 낮아, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

향후 시세와 감정가의 간극이 해소되거나, 신축 연식의 가치가 더 부각된다면 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식: 2011-2012년경 준공 추정으로, 인근의 오래된 주택 대비 상품성이 우수합니다.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라 접근성이 갖춰져 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 2026년 8월 25일까지 지정 기간이므로, 낙찰 후 잔금 납부 시점에 따라 허가가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 1,600,000원에서 1,700,000원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

이를 본건 건물 면적(38.13㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 62,000,000원에서 65,000,000원 범위로 산출됩니다.

감정가(102,000,000원)와 시세 간의 큰 격차를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

투자 관점에서 시세 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

10. 주변 혐오시설 조사

"인천광역시 계양구 효성동 578-18 주변 혐오시설" 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

그러나 이는 제한적인 조사 결과이므로, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 더욱 상세히 확인하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.