나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500529 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 서측 인근에 부평시장역(1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 14층 건물 내 제7층 제701호으로서, (사용승인일 : 2020.03.11) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500529 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 1. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 7층 701호

* 건물명: 엘루이

* 용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설, 제1종근린생활시설 포함)

* 사용승인일: 2020년 3월 11일

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 1층, 지상 14층

* 해당층: 7층

* 감정가: 213,000,000원 (2억 1천 3백만원)

1.1. 2. 면적 정보

* 토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

* 건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

* 토지 지분: 8.063㎡ (약 2.44평)

* 건물 지분: 59.83㎡ (약 18.10평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 인근에 버스정류장이 소재하고, 서측 인근에 부평시장역(1호선)이 소재합니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준으로 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부요약 상 주요 권리로는 소유권이전, 주택임차권(강민정), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 있습니다.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2024-03-25 접수)입니다.

* 등기부채권 총액은 260,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (강민정)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 18일

* 확정일자: 2021년 5월 24일

* 배당신고일자: 2023년 7월 21일

* 대항력: 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 1번 주택임차권등기(강민정)가 명시되어 있습니다.

* 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 실질적으로 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

* 본 건물은 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건축물대장 상 '업무시설, 제1종근린생활시설'로도 기재되어 있어 다용도 활용이 가능합니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 건물 내 기본적 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 갖추고 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 부평시장역 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부평동초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 특이사항 및 특수물건정보에 기재된 "HUG 인수조건 변경"은 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 향후 특정 용도 활용이나 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 등 토지거래허가구역 지정 기간이 경매 시점과 일부 겹치므로, 관련 법규 확인이 필수적입니다.

6.2. 시장 리스크

* 최근 매매 사례(2024년 12월 13일, 45.51㎡)가 15,200만원(1억 5천 2백만원)으로, 본건 감정가(213,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 시장 가격 변동, 급매 또는 특정 조건 거래일 가능성을 시사합니다.

* 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 점유자가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. (단, 임차인 현황에 HUG가 등록되어 있으며 대항력 없음으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구의 오피스텔로, 2020년 준공되어 신축 연차가 짧고 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 경매를 신청하였으며, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 분석상 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, "HUG 인수조건 변경" 특이사항과 토지거래허가구역 지정은 추가적인 주의 및 확인이 필요합니다.

* 최근 실거래가와 감정가의 큰 차이를 고려할 때, 현 시세 파악 및 적정 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공으로 신축급 오피스텔에 해당합니다.

* 부평동 지역의 편리한 교통망(부평시장역 인접)과 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 안전한 물건으로, 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주변 상업 및 주거 혼재 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 213,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례(2024년 12월 13일, 45.51㎡)는 152,000,000원이었습니다. 본 건의 건물 면적(59.83㎡)이 해당 매매 사례 면적(45.51㎡)보다 약 31% 더 넓습니다.

* 면적 비례로만 단순 계산 시, 45.51㎡ 기준 15,200만원은 59.83㎡ 기준으로 약 199,500,000원(15,200만원 * 59.83 / 45.51) 수준이 됩니다.

* 그러나 실제 시장 가격은 면적 외에 층수, 향, 건물 상태, 부대시설 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이, 건물 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현 시세는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 안전하고 합리적인 투자를 위해, 175,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 추정 입찰가: 185,000,000원 (시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 가감 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.